Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам - Григорий Малумов

Книга подготовлена на основании обобщенного практического опыта адвокатов и юристов Адвокатского бюро "Малумовы и партнеры" г. Москвы и анализа наиболее распространенных вопросов в сфере защиты прав законных интересов собственников недвижимого имущества. Рассмотрены и четко структурированы проблемы, которые возникают у граждан при приобретении, отчуждении и пользовании жилищным фондом. Проведена работа по систематизации действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства, что позволило ответить на многие проблемные вопросы, встречающиеся на рынке жилой недвижимости, и изложить их в доступном виде для восприятия рядовым российским гражданином.

Издание предназначено для широкого круга граждан – собственников и нанимателей квартир, а также руководителей агентств недвижимости, риэлторов и граждан, пользующихся услугами этих организаций.

Г. Ю. Малумов, Григорий Малумов
Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам

Приобретение жилья

Права продавца и покупателя

Распоряжаться квартирой – продавать, дарить, закладывать или сдавать в аренду – имеют право только собственники. До сих пор многие считают, что если они зарегистрированы на жилплощади, то способны совершать такие сделки. Это не всегда верно.

Быть прописанным в квартире и быть собственником не одно и тоже. В соответствии со ст. 131 ГК РФ только собственник определяет судьбу квартиры. Иные зарегистрированные в квартире лица могут в ней лишь проживать, т. е. пользоваться жилплощадью. Даже если квартира находится в собственности, иногда возникают иные обстоятельства, которые затрудняют или делают продажу жилого помещения невозможной.

Если квартира находится в залоге (ипотека), то продать ее другому лицу можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором ипотеки. На практике банк-залогодержатель в редчайших случаях дает согласие на отчуждение квартиры.

Большое значение имеет и то, является ли квартира приватизированной или нет. Например, если квартира предоставлена по договору социального найма, то продать или подарить ее, в том числе родственникам, наниматель не имеет права. Для того чтобы реализовать такую жилплощадь, ее предварительно необходимо приватизировать. Напомним, что сделать это лучше до 1 марта 2010 г., т. к. после этого срока бесплатная приватизация отменяется.

Покупателю, в первую очередь, необходимо выяснить, вправе ли продавец продавать квартиру. Для чего следует потребовать у него правоустанавливающие документы на квартиру. Проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости можно, взяв выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный документ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Для получения данной выписки необходимо предъявить удостоверение личности (паспорт) и заявление в письменной форме (см. прил. 2), а также оплатить счет за выписку.

Выписка содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на нее, а также сведения об ограничениях, существующих на момент выдачи, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 7-8 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество Федеральная регистрационная служба обязана в течение 5 дней предоставить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная пошлина за предоставление информации составляет для физических лиц – 100 руб., для организаций – 300 руб.

Если отчуждаемая квартира находится в долевой собственности, то, как уже отмечалось выше, продавец обязан соблюсти правила "О преимущественной покупке" доли. Следует иметь в виду, что если правило "О преимущественной покупке доли" было нарушено, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Стоит обратить особое внимание, если квартиру реализует доверенное лицо продавца. К сожалению, в последнее время участились случаи мошенничества, когда жилплощадь продают по фальшивым доверенностям. Лучше всего напрямую связаться с продавцом и удостовериться в его намерениях продать квартиру через доверенное лицо.

Для государственной регистрации права собственности от приобретателя требуется:

1) документ, удостоверяющий личность;

2) квитанция по оплате государственной пошлины за регистрацию.

После произведенной государственной регистрации покупатель получает на руки зарегистрированный договор купли-продажи (обязательное приложение к договору – составленный продавцом и покупателем акт приема передачи квартиры) и свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры

При купле-продаже жилого помещения необходимо зарегистрировать сделку и переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. "Регистрация сделки купли-продажи недвижимости" и "переход права собственности на квартиру" – это два разных понятия и действия, хотя на практике и договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности регистрируют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно, но по разным заявлениям.

Для регистрации необходимо представить правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в отношении квартиры;

договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент издания.

В территориальных органах БТИ необходимо получить пакет документов, содержащий выписку из технического паспорта, план и экспликацию жилого помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии, технический паспорт и выписки заверяют подписью должностного лица и печатью БТИ. Срок действия данных документов в соответствии с действующим законодательством составляет один год.

Обязательным документом для регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества является и договор купли-продажи отчуждаемого жилого помещения, подписанный продавцом и покупателем, составленный в трех экземплярах в простой письменной форме, один из которых остается в регистрирующем органе, два оставшихся – соответственно, у сторон сделки (рекомендуемую примерную форму договора купли-продажи квартиры, а также рекомендуемую форму передаточного акта см. в прил. 1).

Помимо этого, для государственной регистрации требуются другие документы.

Так, если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, то нужно нотариально удостоверенное согласие супруга-продавца; при продаже доли необходим отказ других участников долевой собственности от покупки доли (речь идет о "преимущественном праве покупки доли").

Во избежание дополнительных затрат на нотариуса квартиру можно купить или продать по простой письменной форме договора, содержащей обязательные условия для договоров купли-продажи жилого помещения (см. Приложение 1). Аналогичная ситуация и с договорами аренды и дарения. Следует помнить, что договор ренты требует обязательного нотариального заверения.

В соответствии с действующими регламентами и инструкциями Федеральной регистрационной службы договор, составленный в простой письменной форме на нескольких отдельных листах, может быть принят на регистрацию при соблюдении следующих условий:

не заполненные до конца строки и другие свободные места в тексте договора должны быть прочеркнуты;

приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены подписями участников договора;

листы договора должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписями сторон.

При несоблюдении вышеприведенных условий в государственной регистрации сделки будет отказано. В связи с этим рекомендуется договор, подлежащий государственной регистрации, составлять по возможности на одном листе.

Документы, представляемые физическим лицом на государственную регистрацию сделок по приобретению-отчуждению объектов недвижимого имущества

Для регистрации сделки по приобретению или отчуждению недвижимого имущества в регистрирующий орган предоставляются следующие документы.

1. Заявление.

Заявление составляется на бланке установленного образца, а также может быть представлено в свободной форме. При приеме заявления сотрудник регистрирующего органа должен проверить правильность заполнения всех полей бланка установленной формы. Заявление, составленное в свободной форме, должно содержать сведения, необходимые для государственной регистрации.