Однако закон предусматривает и исключения, когда:
отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке,
Важно понимать, что при отчуждении недвижимости следует учитывать следующие правовые нормы:
собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка;
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком;
отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
ГК РФ предъявляет также особые требования к сделкам с недвижимостью: письменная форма заключения договора купли-продажи, нотариальное заверение (в отдельных случаях), государственная регистрация сделки и др.
Наконец налогообложение недвижимости и движимости отличается существенно. Эта проблема особенно обострилась в последнее время, когда с 1 января 2019 года был отменен налог на движимое имущество.
До последнего времени налогообложение недвижимого и движимого имущество юридических лиц производилось по одним ставкам. Но эта норма вредит производству и экономическому росту, так как сдерживает обновление основных фондов предприятий. Налог на движимое имущество есть не что другое, как «налог на модернизацию». Например, предприниматель приобретает новое дорогостоящее оборудование и сразу обязан платить налог на имущество по ставке 2,2%. Чтобы исправить этот дисбаланс Правительством РФ неоднократно принимались меры, чтобы отменить налог на движимое имущество и брать его только с недвижимого. Вначале от уплаты налога на движимое имущество было освобождено оборудование, принятое на учет организаций с 1 января 2013 года, однако поправками в Налоговый кодекс с 2018 года этот вопрос передан на усмотрение регионов. Одни из них ввели налог, другие нет. Далее федеральными властями была также снижена предельная ставка с 2,2% до 1,1%. Наконец с 1 января 2019 года его и вовсе отменили. Последствием этого решения стали многочисленные споры предпринимателей с налоговыми органами по вопросу отнесения того или иного основного средства к недвижимости или движимости. То есть остро встал вопрос о четких критериях границ между недвижимыми и движимыми вещами, чтобы все участники могли их идентифицировать. Однако это оказалось не очень простой задачей.
И здесь следует сделать одно отступление /8/.
С социальной точки зрения можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивают идею о том, что земля является общим достоянием и должна находится в ведении государства. Борьба этих двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 году. Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е. государство получает право вводить ограничения прав собственника
К таким ограничениям относятся строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой.
Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности:
Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.
Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д. )
Право регулирования имущественных отношений (полноценное право) для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.
Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников (выморочное имущество).
В результате компромиссов в Государственной Думе в 1994 году в статье 130 появилось следующее определение недвижимости:
«к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Возвратимся в период 90-х Российской Федерации. Достаточно скоро, с развитием рыночной экономики, стала ясно, что без рынка земли рынок недвижимости функционировать не может и в 2001 году вступает в силу Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), что разблокировало главу 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю" (она вступила в силу вступила в силу). Соответственно, потребность в отдельном регулировании улучшений, расположенных на частных земельных участках (для переходного периода) отпала. То есть возникли условия для переформатирования определения недвижимости в ГК РФ, т.е. есть перейти к понятиям земельного участка и его улучшений.
Однако законодатель этого не сделал. Его хватило лишь на то, чтобы убрать из определения объекты явно неотносящиеся к недвижимости, такие как водные объекты, леса, многолетние насаждения и добавить помещения и машино-места (ФЗ-315 от 3 июля 2016 г.).
В итоге мы до сих пор имеем следующее определение недвижимости в ГК РФ:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
За прошедшие 23 года законодатель внес определенные изменения в определение понятия «недвижимость», и они отражены в табл.1.2