Мой шеф был умницей, хотя излагал, по сути, базу. Но это были основы, проверенные суровой практикой российских реалий. Конечно, в этом была и манипуляция: ни один начальник не хочет потерять толкового подчиненного. Его импровизированная лекция о бизнес-планировании ненавязчиво мотивировала сидеть на месте ровно, а не рыскать по сторонам.
Так вот, план F действительно важен не только для бизнеса в классическом понимании, но и для инвестиций: войти в сделку при всех видимых сложностях на рынке стократ проще, чем выйти из нее с прибылью. Даже если речь идет не о продаже недвижимости, а об аренде. Правило «Вход рубль выход два» работает в этом случае точно так же. Перед сдачей внаем или в аренду жилье или гараж необходимо спланировать, что вы будете делать, когда и если:
закончится срок договоренности с нынешним съемщиком;
изменится рынок и прежний размер ренты станет для вас невыгодным;
съемщик станет настаивать на снижении платы, на которое вы не согласны;
из-за съемщика у вас начнутся проблемы с соседями или полицией;
съемщик причинит вашему имуществу ущерб кратно больший, чем размер ренты.
Наконец, как вы будете завершать устную сделку или писаный договор, чтобы свести свои потери к минимуму?
Еще важнее с самого начала продумать план выхода из владения недвижимостью. Даже если вы предполагаете держать ее пожизненно, а затем передать детям. К слову, это также одна из форм выхода из сделки, которая требует весьма тщательного планирования. Ибо мы предполагаем, а рынок располагает. Словом, покупайте недвижимость, когда понимаете, как и кому вы ее продадите, а продавайте, когда знаете, куда направите выручку, чтобы ваш инвестиционный портфель рос.
Об этом мы подробнее поговорим в следующих главах. А пока разберемся с «тремя китами».
2.3. Три кита успешного инвестирования
Современники Дамира, Таштемира и Покана верили, что плоская Земля покоится на трех китах в безбрежном океане. Позже ученые высчитали, что масса каждого из водных млекопитающих должна быть больше 250 квинтиллионов тонн, а воды на них не хватит во всей Вселенной. В этом смысле наши далекие предки ошиблись, но в чем-то они были правы: три точки опоры это надежно.
У инвестиций в недвижимость есть свои три кита три вида сделок, которые инвестору придется заключать на рынке, создавая первоначальный капитал и последующий поток ренты:
покупка;
аренда;
продажа.
На них, как земная твердь, покоятся все доходные стратегии в недвижимости. К самым простым относятся известные формулы: «купил продал», «купил сдал» и «купил сдал продал». Более сложные могут включать в себя перепланировку, реконструкцию, ремонт, смену статуса. Особняком стоит комбинация «аренда субаренда», или «наем поднаем», которая теоретически позволяет войти в дело с минимальным капиталом. Но сколь бы хитровыдуманной ни была стратегия, для успеха не обойтись без понимания тонкостей каждого вида сделки. И потому каждой из них в книге отводится отдельная часть со своим набором приемов, техник и фишек.
Сноски
1
Шерп представитель народности Восточного Непала, которая славится особым мастерством в преодолении сложных горных маршрутов; в переносном смысле опытный проводник или гид.
2
Уильям Форсайт Шарп американский экономист, лауреат Нобелевской премии 1990 года.
3
Шарп Уильям Ф., Бэйли Джеффри В., Александер Гордон Дж., Инвестиции. М.: ИНФРА-М, 2018.
4
От англ. toolkit набор инструментов.
5
Дональд Трамп 45-й президент США, до своего избрания сколотивший миллиардное состояние на вложениях в доходную недвижимость.
6
Их еще называют «инфоцыганами».
7
Авторство этой фразы приписывают великому китайскому философу Лао-цзы.
8
Так повелось со Средних веков, когда суверен наделял подданного правами на землю при условии вассальной зависимости. Собственно, по некоторым данным, английское обозначение недвижимого имущества, real Estate, происходит от изначального royal Estate. Что ненавязчиво намекает: вся собственность страны в действительности принадлежит Короне.
9
Сквоттер (от англ. squat «присесть [на чужое]») человек, который самовольно вселился в чужой незанятый дом или неправомерно поселился на незанятой земле. Это явление получило развитие в Италии, Дании, Испании и других европейских странах с 1970-х гг.
10
Рантье тот, кто живет за счет ренты, то есть регулярных доходов, получаемых с капитала. В случае с недвижимостью чаще всего за счет арендной платы (но есть и другие варианты).
11
Пальцев обеих рук не хватит посчитать, сколько их было с 1991 года. Если вспоминать только крупнейшие, это валютный обвал 1994 года, дефолт по ГКО 1998 года, банковский кризис 2004 года, глобальная рецессия 20082009 годов, нефтяной шок и санкции 2014 года. С 2020 года Россия и вовсе пребывает в перманентной депрессии.
12
С учетом размера государственных гарантий по банковским вкладам физических лиц (1,4 млн рублей в середине 2022 года).
13
По данным ЦБ РФ на 1 октября 2022 года, в России действуют 328 банков, из которых только 298 обладают банковской лицензией, позволяющей привлекать деньги населения во вклады.
14
Стоп-лосс это поручение инвестора брокеру автоматически продать ценные бумаги, если их котировки, вместо того чтобы расти, упадут до определенного уровня. Это эффективный ограничитель убытков.
Тейк-профит похожее поручение, но с противоположным смыслом: инвестор устанавливает цену продажи бумаги после ее роста, чтобы зафиксировать прибыль и застраховаться от разворота рынка.
15
Здесь и далее мы будем использовать для примера древние тюркские имена: это оправдано с точки зрения географии Плодородного полумесяца. Таштемир (тюрк.) «упорный».
16
В экономической науке различают номинальный и реальный прирост какого-либо финансового показателя, например стоимости актива или размера зарплаты. Номинальный учитывает только математический результат, а реальный отражает результат за вычетом инфляции.
17
Темирбулат (тюрк.) «железо + сталь» или, проще говоря, булатный клинок.
18
Киккар одна из древнейших мер веса, равная 42,5 кг, что примерно соответствует мешку.
19
Дамир (тюрк.) «железо»: популярное имя у старших сыновей тюркских и персидских кузнецов.
20
Покан (тюрк.) «поганец»: такие имена часто давали детям из бедных семей, где их старшие братья и сестры умирали в младенчестве. Что ж, Роман Абрамович был круглым сиротой, Ларри Эллисон едва не умер от пневмонии в девять месяцев, а Ральф Лорен делил с братьями и сестрой комнату размером с гардеробную, которую он в 12 лет увидел в доме приятеля по primary school.
21
Американский винный коллекционер, владелец третьей в мире энотеки и ресторана Latour.
22
Скво женщина, жена и мать детей в индейских племенах Северной Америки.
23
Лада жена и возлюбленная у древних славян, возможно, по имени богини-покровительницы брака, семьи и любви.
24
Тян (яп. ちゃん) именной суффикс в японском языке, указывающий на близость отношений; в общем, то же самое, что и «скво», только более нежное.
25
Пирамида потребностей по Маслоу общеупотребительное название иерархической модели потребностей человека, представляющей собой упрощенное изложение идей американского психолога Абрахама Маслоу. По его теории, все поступки людей объясняются стремлением к удовлетворению определенных потребностей, которые, в свою очередь, находятся в жесткой иерархической взаимосвязи. При этом удовлетворение потребностей возможно только снизу вверх по уровням иерархии. Пока не «закрыты», пусть и не в полной мере, потребности нижнего уровня, люди даже не задумываются о каких-то более высоких ступенях.