Прогнозируется также, что насыщение спроса на коттеджи высокого класса произойдет значительно быстрее, чем на коттеджи других категорий. В дальнейшем можно ожидать появления новых коттеджных проектов, в которых стоимость квадратного метра окажется существенно ниже стоимости квадратного метра в жилье нынешнего эконом-класса.
Загородные жилые поселки востребованы и повышают свою популярность с каждым днем. В настоящее время покупатели экономят не деньги, а нервы и силы и именно поэтому все чаще приобретают готовые дома в коттеджных поселках.
К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всем инвесторам. Но никакие сложности не испугают настоящего финансиста, который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное понимать, что время сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторах рынка, и недвижимость не исключение.
Москва уже давно догнала и обогнала многие мировые столицы по ценам на приобретение и аренду коммерческой недвижимости. Обогнала настолько, что цены на помещения в самых дорогих бизнес-центрах Америки покажутся нашему покупателю недвижимости весьма умеренными. Разумеется, подобная ситуация привела к тому, что на рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости устремились многочисленные непрофессиональные инвесторы. Качественных офисных помещений в Москве по-прежнему катастрофически не хватает.
Составление частного инвестиционного проекта
Инвестируя в недвижимость, нужно смотреть не на прогнозы цен (которые никогда не сбываются) и не на процент годовых по формуле «аренда, деленная на продажу». Инвестиции в недвижимость комплексная деятельность, в которой необходимо по максимуму использовать такие преимущества недвижимости, как легкость получения и дешевизна кредитов под залог недвижимости, а также возможность иметь доход и от арендной платы, и от удорожания помещения, лишь тогда можно рассчитывать на доходность в 1520 % годовых при полном страховании рисков.
«Комплексная» стратегия инвестирования в недвижимость подразумевает покупку недвижимости с дальнейшей сдачей ее в аренду и получение под залог приобретенной недвижимости кредита в банке. При этом кредит берется с таким расчетом, чтобы арендные платежи покрывали выплаты по кредиту. В результате реализации этой стратегии инвестор вкладывает в объект лишь небольшую долю своих средств, а высвобожденные ресурсы может использовать по своему усмотрению.
Риск в инвестициях это шанс потерять инвестированную сумму и (или) доход от инвестиции.
Доход от любой инвестиции может выражаться в увеличении ее стоимости или в регулярных платежах. Как уже было отмечено, недвижимость одна из немногих инвестиций, позволяющих получать двойной доход: как в виде периодических платежей (ренты), так и в результате увеличения стоимости. На самом деле такая возможность большая редкость для инвестиционного инструмента. Как правило, если инвестиция генерирует регулярные платежи, она не прибавляет в стоимости (тот же банковский вклад), а если растет в стоимости (акция), то не приносит регулярного дохода.
Естественно, некоторые компании выплачивают своим акционерам дивиденды, что является разновидностью регулярных платежей, проблема лишь в том, что большинство компаний платят лишь символические дивиденды: например, дивиденды по акциям Газпрома за 2006 год составили лишь 2 руб. 54 коп. на акцию, что при цене акции в 247 руб. 58 коп. (на 22 мая) означает годовую доходность в 1,02 %.
Риск не получить доход при сдаче недвижимости в аренду может возникнуть по двум причинам из-за простоя помещения (отсутствие арендатора) и задержки или даже неуплаты арендной платы.
Первый способ уберечься от простоя помещения тщательно подходить к выбору объекта инвестиции. Принимая решение в пользу того или иного объекта, необходимо учитывать не только цену, но и ликвидность: если целью инвестора является извлечение рентного дохода, то нет смысла покупать непривлекательное для арендаторов помещение даже дешевле его рыночной цены.
Кроме того, инвестор должен вести правильную арендную политику: запрашивать адекватные рынку арендные ставки и условия аренды, активно и грамотно вести работу по поиску арендаторов. То есть знание рынка и умение работать на нем являются необходимыми атрибутами инвестора, хотя всегда есть возможность привлечь к работе соответствующие агентства, которые всегда готовы помочь с поиском арендаторов и дать консультации по вопросу арендных ставок.
Тотальный дефицит недвижимости на российском рынке приводит к тому, что в жилом секторе, например, срок экспозиции (ожидания клиента) типовой квартиры при сдаче в аренду редко превышает неделю. Коммерческие помещения на первых этажах на проездных улицах также находят арендаторов в считанные дни. На подбор арендатора для менее ликвидных помещений может уйти месяц-два (что вполне приемлемо для инвестора), и лишь очень неудачная покупка будет простаивать действительно долго.
Второй риск, связанный с арендой помещения неплатежи арендной платы. Главным оружием в руках собственника является тщательный выбор арендатора. На рынке аренды жилой недвижимости необходима проверка «арендной истории» потенциального квартиросъемщика, включая разговоры с прежними арендодателями. В коммерческой недвижимости также обращают внимание на сроки работы компании-арендатора и ее известность. И, конечно, правильно составленный договор аренды в том числе поможет снизить или компенсировать риск неплатежей.
Многолетний опыт западного рынка говорит в пользу использования в инвестиционных расчетах показателя 7 %; именно в такую долю от совокупного арендного дохода обходятся потери от простоя помещения. При отсутствии более надежных сведений можно ориентироваться на указанную цифру.
Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) полностью контролируются собственником недвижимости, как и большинство других рисков. Эту особенность необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.
Почему же при всех достоинствах недвижимости как инвестиционного инструмента так мало частных инвесторов вкладывают свои средства в квадратные метры? Основной причиной является то, что инвестиции в недвижимость долгий и сложный процесс, требующий экспертных знаний сразу в нескольких областях. Начинающим инвесторам логично было бы прибегнуть к помощи профессионалов рынка, хотя обращение к риэлтерам практически не снижает требований к инвестору, как это станет ясно читателю после прочтения раздела о правилах работы с посредниками.
Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).
ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: офисное помещение
Адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейский р-н, 3-я ул. Строителей, 17
Резюме проекта: