Nekustamais īpašums, kas rada ienākumus
Otrs galvenais kapitāla sadales veids ir ieguldījumi nekustamajā īpašumā. Tas ietver vienas ģimenes īres mājas, ienākumus nesošas biroju ēkas, daudzdzīvokļu mājas, tehnoloģiskos parkus, tirdzniecības centrus un cita veida īpašumus, kuru īre rada stabilus, periodiskus ienākumus.
Tūkstošiem amerikāņu ir kļuvuši bagāti, gūstot bagātību, viņiem piederot saviem uzņēmumiem un pēc tam rūpīgi un saprātīgi ieguldot rūpnieciskajā nekustamajā īpašumā. Tas var būt ļoti veiksmīgs ilgtermiņa ieguldījums, ja rūpnieciskais nekustamais īpašums ir rūpīgi atlasīts un nosacījumi ir izdevīgi.
Pelniet bagātību ar nekustamo īpašumu
Droši vien nav nevienas citas jomas, kurā par panākumiem un bagātību būtu tik daudz mītu kā nekustamajā īpašumā. Jūs droši vien esat dzirdējuši vairāk nekā vienu reizi, ka nekustamais īpašums ir avots 90 procentiem no visas bagātības Amerikas Savienotajās Valstīs. Protams, ir dzirdēti arī tādi apgalvojumi: «Tagad no nekustamo īpašumu tirdzniecības neko nevar izspiest.» Daudzi apgalvo, ka nekustamais īpašums ir drošākais ceļš uz finansiālo neatkarību, taču jums nav jāizņem nauda no savas kabatas; jūsu īrnieki maksās par jums. Katrs no šiem apgalvojumiem ir tikai daļēji patiess.
Nekustamā īpašuma nozare ir viena no dinamiskākajām un konkurētspējīgākajām valstī. Tajā strādā gudri, saprātīgi, pieredzējuši un ambiciozi profesionāļi. Un tomēr katru gadu, pat tirgus uzplaukuma laikā, šie izcilākie profesionāļi zaudē miljoniem dolāru, pieņemot sliktus lēmumus.
Bezmaksas siera nav
Viena no lielākajām patiesībām biznesā un dzīvē ir: «Vienīgais bezmaksas siers ir peļu slazdā.» Nav tādas lietas kā bezmaksas siers. Nav tādas lietas kā «viegla nauda». Nekur šajā grāmatā jūs neatradīsit vārdu, ka sasniegt finansiālo neatkarību ir viegli. Tas pats, kaut arī nelielā mērā, attiecas uz nekustamo īpašumu nozari. Bet šeit ir pilnīgi iespējams attīstīties un gūt panākumus, ja pieiet tai tāpat kā jebkurai citai uzņēmējdarbības jomai.
Ja vēlaties gūt panākumus, jūs nevarat steigties ar nekustamo īpašumu. To nevar izdarīt ik pa laikam. Jums ir jābūt skaidram, ka, ja vēlaties izveidot stabilu portfeli, jums šajā jomā būs jāstrādā vismaz 10 gadus. Nekustamais īpašums ir ilgtermiņa ieguldījumu veids, un tāpēc ir nepieciešama ilgtermiņa domāšana.
Nekustamā īpašuma definīcija
Es ierosinu sākt ar visvienkāršāko nekustamā īpašuma definīciju: «Nekustamais īpašums ir nākotnes rentabilitāte.» Tas ir ārkārtīgi svarīgs princips.
Jebkura veida nekustamā īpašuma vērtību nosaka peļņa, ko tas gūs, ja tas tiks izmantots maksimāli.
Miljoniem akru zemes Amerikas Savienotajās Valstīs nekad nebūs lielas vērtības. Piemēram, tuksneši. Tos nevar izmantot konkrētu cilvēku vajadzību apmierināšanai un peļņas gūšanai.
Kad īpašuma vērtība krītas
Daudzās lielākajās pilsētās ir lielas teritorijas, kurās īpašuma vērtība pastāvīgi krītas, jo izaugsme un attīstība jau sen ir apiejusi šīs teritorijas. Ikdienā cilvēki pārdod mājas un citus īpašumus par daudz mazāku naudu, nekā par tiem samaksājuši, vai arī iepērkas, jo viņu īpašumi ir kļuvuši nerentabli un līdz ar to nolietojušies.
Pirmie soļi nekustamajā īpašumā: pērc un atjauno
Ja jūs patiesi vēlaties iesaistīties nekustamajā īpašumā un iegūt īpašumu kā īpašnieks un investors, ir daudz veidu, kā to izdarīt. Vienkāršākā metode, kas daudziem kalpoja par sākumpunktu, tiek saukta par «pērciet un remontējiet». Šī ir stratēģija īpašuma, kam nepieciešams renovācija, iegādei un to sakārtošanai, lai gūtu turpmāku peļņu.
Ja vēlaties izmantot šo metodi, jums jāveic vairākas darbības:
1. Veikt izpēti.
2. Atrodiet zemu pirmo iemaksu.
3. Pārvietojieties un sāciet remontdarbus.
4. Pārdod, izīrē vai reinvestē nekustamajā īpašumā.
5. Atkārtojiet procesu.
6. Pāriet uz lielākiem īpašumiem.
Veiciet savu pētījumu
Iepriekš pārbaudiet augsni. Izvēlieties apgabalu, kurā vēlaties iegādāties māju, un sāciet mājas meklēšanu. Jūs vēlaties māju, kuras cena ir ievērojami zemāka nekā mājām šajā rajonā, jo tā ir sliktā stāvoklī un tai nepieciešama liela renovācija. Šāda veida mājas ir tas, ko nekustamā īpašuma aģenti sauc par «palīgotāju īpašajiem piedāvājumiem», un tos kā tādus reklamē laikrakstos. Bieži vien šīs vecās mājas tiek reklamētas kā tādas, kurām nepieciešama TLC (tender loving care). Patiesībā šāda veida mājoklis ir daudz vērtīgāks, nekā varētu šķist neinformētam cilvēkam.
Meklējiet zemu pirmo iemaksu
Kad esat atradis māju, kas tiek pārdota par zemu cenu (salīdzinājumā ar tuvējām mājām), iegādājieties to ar mazāko iespējamo pirmo iemaksu. Bieži vien pārdevējs piekritīs pārdot mājokli bez pirmās iemaksas, īpaši, ja plāno pārcelties un atbrīvoties no hipotēkas maksājumiem. Ja tas nav iespējams, pārdevēju vienmēr var pārliecināt paņemt otru hipotēku vai uzticības aktu par summu, kas veido lielāko daļu pārdevēja pašu kapitāla (sk. nodaļu «Bezskaidras naudas ieguldījumi»).
Pārvācies un sāc atjaunot
Kad esat ieguvis māju savā īpašumā, ievācieties un strādājiet vakaros un nedēļas nogalēs, lai māju sakārtotu. Lielāko daļu darba veiciet pats. Ja nepieciešams, izejiet galdniecības un celtniecības kursu, iegādājieties savus instrumentus, konsultējieties ar cilvēkiem, kuriem ir šāda darba pieredze, un soli pa solim apgūstiet remonta mākslas pamatus.
Maksimāli izmantojiet savus ieguldījumus
Kad esat atjaunojis savu māju un sakārtojis savu pagalmu, lai tas izskatās pievilcīgs un pērkams, varat to pārdot, izvēloties kādu no trim tālāk norādītajām iespējām.
Iespējams, ka varēsit pārdot savu māju par vairāk, nekā par to samaksājāt. Iegūtie līdzekļi tiks izmantoti nākamā mājokļa iegādei, kuru arī atjaunosiet un iekārtosiet.
Otra iespēja ir izīrēt savu māju, kas ne tikai sedz hipotēkas maksājumus, bet arī ienes papildu naudu.
Visbeidzot, jums ir iespēja atgriezt naudu savā mājā bieži vien tādu pašu summu, kādu par to samaksājāt, pateicoties jūsu nomas īpašuma pieaugošajai rentabilitātei. Īrnieks katru mēnesi jums maksās noteiktu summu, un īpašums būs vairāk vērts. Banka labprātāk aizdos jums naudu, vai arī jūs saņemsiet jaunu hipotēku uz īpašumu, pamatojoties uz jaunāko novērtējumu.
Atkārtojiet procesu
Atkārtojiet procesu, iespējams, ar lielāku mājokli, ieguldot savu grūti nopelnīto kapitālu vai savus pūliņus tā atjaunošanā, līdz esat gatavs māju pārdot, izīrēt vai atkal investēt tajā.
Pārejiet uz lieliem īpašumiem
Ja jums ir vairāk naudas, līdzekļu un pieredzes, jūs varat paplašināties, pārejot uz divstāvu, trīsstāvu, kvadripleksu un, visbeidzot, daudzģimeņu īpašumu. Noteikumi paliek tie paši, pieaug tikai izmēri un īres maksa.
Daudzas bagātības, kas gūtas nekustamajā īpašumā, sākās ar vienģimenes māju, kuru jauns īpašnieks atjaunoja un pēc tam pārdeva. Īpašnieks iegādājās citu māju un atkal to saveda kārtībā. Un tā tālāk. Galu galā viņam izdevās izveidot veselu nekustamā īpašuma impēriju, tostarp simtiem, pat tūkstošiem dzīvojamo vienību.
Metodes «Pērk un remonts» priekšrocības
Šai metodei ir divas nenoliedzamas priekšrocības. Pirmkārt, jūs varat parūpēties par savu mājokli, neizejot no pamatdarba, kas kalpo kā finansējuma avots remontdarbiem un apdares darbiem. Otrkārt, var sākt ar mazumiņu, virzīties uz priekšu nesteidzoties, pamazām apgūstot zināšanas un pieredzi, turklāt nevajag uzreiz iztērēt milzu summu par remontu.