При этом продавца предупреждают об ответственности за достоверность предоставляемых им для составления плана земельного участка данных об имущественных правах и претензиях на данный объект недвижимого имущества, среди которых аренда или залог участка, особый режим его использования (например, отсутствие права на застройку участка) и другие обременения (право преимущественной покупки, проезда или использования в технических целях).
Выверка границ земельного участка до совершения сделки купли-продажи является целесообразной как для покупателя, так и для продавца, поскольку дает определенные гарантии, например, отсутствия в отношении участка споров и других предусмотренных законодательством причин, препятствующих заключению договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества.
В случае если перечисленные обстоятельства не были учтены при составлении плана земельного участка, то при их выявлении даже после совершения сделки купли-продажи участка претензии по ним будут удовлетворены полностью за счет продавца. Данное условие обязательно должно быть включено в договор купли-продажи земельного участка.
Информацию для выполнения плана земельного участка и сам план должен получать работник уполномоченного органа, осуществляющий государственный земельный контроль, от соответствующих уполномоченных лиц и организаций с выездом на место. После того как план будет составлен, материалы землеустроительного дела должны быть сданы в земельный архив уполномоченного органа государственного контроля. Готовый план удостоверяется регистратором и передается покупателю для оформления договора купли-продажи земельного участка.
Следует учитывать, что регистратор должен также обратиться в местную администрацию с целью подтверждения достоверности документа о праве собственности продавца на продаваемый им объект недвижимого имущества. Данная проверка защищает интересы покупателя и состоит в сверке документа с записью о его регистрации, выполненной ранее местной администрацией.
При их соответствии регистратор регистрирует документ в Государственном реестре РФ договоров купли-продажи земельных участков и возвращает его продавцу. Соблюдение вышеописанных правил является необходимым, поскольку оно обуславливает готовность объекта недвижимого имущества к продаже.
Свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок, план участка и заполненный сторонами договор купли-продажи удостоверяются нотариусом и предоставляются в уполномоченный орган земельного контроля с целью регистрации сделки в Реестре договоров купли-продажи земельных участков.
Покупатель вступает в права собственности на купленный земельный участок с момента регистрации договора купли-продажи. Зарегистрированный договор купли-продажи представляется в местную администрацию, которая регулирует право собственности покупателя на приобретенный земельный участок и выдает ему свидетельство об этом праве.
Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи земельных участков
Для оформления договора купли-продажи земельного участка вам потребуются следующие документы:
– правоустанавливающий документ на данный объект недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследование);
– свидетельство о праве собственности на землю;
– постановление главы администрации, на основании которого выдано данное свидетельство;
– свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, выданное органами государственной регистрации;
– выписка из государственного земельного кадастра – кадастровый план;
– выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов на земельный участок;
– справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым выплатам (если отчуждаемое имущество было приобретено на правах наследования или дарения);
– нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя (если таковые имеются) на продажу и покупку объекта недвижимого имущества. Факт брака подтверждается свидетельством о браке;
– в случае если в продаваемом объекте недвижимого имущества у продавца есть совладельцы, необходимо их письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу данной недвижимости.
Особенности купли-продажи участков со строениями
Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен правовой режим в отношении земельного участка при продаже зданий, сооружений и других расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также в случае продажи земельного участка без продажи расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
В случае перехода права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование данной части земельного участка, где находится здание (строение, сооружение), на тех же условиях, что и прежний собственник.
При переходе права собственности на здание (строение, сооружение) к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей собственников в праве собственности на здание (строение, сооружение).
Собственник здания (строения, сооружения), расположенного на чужом земельном участке, имеет право покупки или аренды данного земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, все сделки регулируются правилами, установленными пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сделки по отчуждению здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, осуществляются вместе с земельным участком. Данный пункт предусматривает следующие исключения:
– отчуждение части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
– отчуждение части здания (строения, сооружения), расположенного на земельном участке, изъятом из оборота согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Что касается отчуждения здания (строения, сооружения), расположенного на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, оно осуществляется вместе с земельным участком. Однако это возможно лишь в том случае, если федеральным законом предусмотрено предоставление такого земельного участка в собственность граждан и юридических лиц.
Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения), если оно принадлежит одному лицу, не допускается. Отчуждение доли в праве собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, являющееся собственностью нескольких лиц, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).
Способы купли-продажи земельных участков
Существует несколько способов осуществления сделок купли-продажи земельных участков, а именно:
– приватизация (в большинстве случаев выкуп земельных участков у государства и муниципальных образований);
– свободная продажа на рынке;
– продажа земельных участков через конкурсные и аукционные торги (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следует отметить, что последний способ применяется лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на данный способ продажи. Целью установления такого порядка является придание гласности осуществлению сделок с земельными участками.
Совершение сделок с участками, находящимися в общей собственности
Продажа земельного участка или его части, находящихся в общей долевой собственности, возможна только при условии согласования всех владельцев общей собственности на данный участок.
Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право продать свою долю постороннему лицу, но при продаже доли в праве общей долевой собственности другие участники общей долевой собственности на данный земельный участок обладают преимущественным правом покупки продаваемой доли по установленной продавцом цене. Исключением является продажа с публичных торгов, которые могут проводиться без согласия остальных участников долевой собственности в случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, нарушение преимущественного права других собственников данного участка на покупку продаваемой доли может быть признано судом как основание для признания сделки купли-продажи недействительной.
Налогообложение при индивидуальном жилищном строительстве
Следует учитывать, что согласно внесенным изменениям в статью 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" для индивидуального жилищного строительства установлен нормативный срок строительства – 10 лет. В течение этого времени владелец земельного участка обязан выплачивать однократную ставку земельного налога, размер которой устанавливают местные органы власти.
В случае если после истечения установленного нормативного срока строительство не будет завершено, ставка налога увеличится в 2 раза и сохранится на таком уровне до завершения процесса строительства.