По материалам дела установлено, что между КУГИ и ООО "ССТ-М.И.Ф." заключен договор аренды земельных участков, сроком действия по 23 июля 2003г., для размещения торговых павильонов. Договором предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации (п.3.1), а его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000г. (п.3.2). Размер и порядок внесения арендной платы определены в разд. 3 договора, а п.5.2 установлена ответственность арендатора в виде уплаты пеней в случае ненадлежащего исполнения обязанности вносить арендную плату. Государственная регистрация аренды указанных в договоре земельных участков произведена государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 13 июня 2001г.
По обоснованному мнению суда, при таких обстоятельствах обязанность перечислять арендную плату в соответствии с условиями договора возникла у ответчика с 24 июля 2000г.
Довод подателя жалобы о том, что обязанность вносить арендную плату возникла у арендатора только с момента государственной регистрации договора, не может быть принят кассационной инстанцией во внимание, так как достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, что не противоречит ст.425 ГК РФ.
6. Нарушение требования комментируемого Закона об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет недействительность сделки. Такая сделка в соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ считается ничтожной.
Между ТОО "Анкор" и АООТ "Стромкомпозит" был заключен договор аренды нежилого помещения; на основании письма арендодателя ТОО "Анкор" перечислило денежную сумму в счет арендных платежей. Иск был заявлен о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить истцу арендные платежи. Арбитражный суд признал данный договор ничтожным в силу п.1 ст.165 ГК РФ, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке.
При этом состоявшаяся государственная регистрация права на объекты недвижимости сама по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным.
Так, прокурор Вологодской области в защиту государственных и общественных интересов и в интересах районного потребительского общества "Заготпромсервис" (далее - РПО "Заготпромсервис") обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заготпром" (далее - ООО "Заготпром") с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица государственного учреждения юстиции "Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Центр государственной регистрации прав) о признании незаключенным договора купли-продажи нежилых помещений и обязании ООО "Заготпром" возвратить РПО "Заготпромсервис" заготпункт и административное здание.
Из материалов дела суд установил, что в оспариваемом договоре купли-продажи не определены условия о его предмете, а это в соответствии со ст.432 ГК РФ является основанием для признания его незаключенным.
Суд указал относительно состоявшейся государственной регистрации перехода права собственности на объекты на основании оспариваемого договора купли-продажи, что это само по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным. Суд признал оспариваемый договор купли-продажи между РПО "Заготпромсервис" и ООО "Заготпром" незаключенным.
7. Действующее гражданское законодательство не содержит требования об обязательной нотариальной форме всех сделок с недвижимостью. Из этого следует, что за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом (договор ипотеки (ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК РФ); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК РФ) и др.), сделки с недвижимостью могут совершаться в простой письменной форме. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужают гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации (ст.ст.8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности. Как показывает практика, нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия договора недвижимости. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст.17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки, а комментируемым Законом не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы и не оговорено, каким образом подтверждаются полномочия проводящих ее лиц.
Все перечисленные функции в настоящее время законодатель возложил на органы по государственной регистрации прав, установив обязанность проведения указанными органами комплексной правовой экспертизы сделки. В связи с этим нельзя не согласиться с мнением о том, что "сохранение подобного правового регулирования способно создать ситуацию, при которой юридическая экспертиза сделок будет проводиться поверхностно, что грозит снижением уровня правовых гарантий и защиты участникам гражданского оборота".
Статья 5.
Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 5
1. Комментируемая статья устанавливает круг участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Субъектами указанных правоотношений являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (т.е. правообладатели), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. При этом упомянутые субъекты рассматриваемых правоотношений имеют коррелирующие субъективные права и юридические обязанности.
2. Собственником недвижимого имущества и обладателем иных подлежащих государственной регистрации прав на него согласно Гражданскому кодексу РФ могут быть физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица (российские и иностранные) и публично-правовые образования (иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования). При этом граждане, юридические лица и публично-правовые образования могут выступать как в качестве единоличных субъектов права собственности, так и быть субъектами долевого или совместного права собственности. Среди собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав комментируемый Закон особо выделяет международные организации.
3. Понятие "граждане" в комментируемом Законе используется как для обозначения лиц, имеющих гражданство определенного государства, как это делается в комментируемой статье, так и для обозначения физических лиц как субъектов вещных и иных прав на недвижимое имущество. В любом случае такие лица должны быть способны своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, т.е. обладать полной, не ограниченной дееспособностью.
Гражданская дееспособность согласно гражданскому законодательству возникает в полном объеме: 1) с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста; 2) со времени вступления в брак гражданином, не достигшим совершеннолетия в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет; 3) с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей или лиц, их замещающих, занимается предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным (с момента эмансипации).