Имеется судебная практика, когда судьи полностью согласились с указанной стратегией (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа А40145762/12-20-656 от 13.09.2013).
Кроме того, оформление поручительства также позволит уйти от ряда претензий налоговиков. Например, таким претензиям, как прямые отношения между покупателем и продавцом, отсутствие поручений и отчетов. Вознаграждение поручителя не зависит от факта исполнения или неисполнения сделки стороной, за которую он поручился. Но в случаях, когда поручитель исполняет обязательство за должника, на него может быть возложена обязанность по уплате процентов и возмещению убытков, связанных с исполнением поручительства (п. 1 ст. 365 ГК РФ).
Как сэкономить НДС при продаже недвижимости
Схема не нова, скажу прямо, однако мне попадаются клиенты, которые о ней еще не слышали и задаются вопросом: как же можно выгодно продать недвижимость?
Так вот, уступить права на недвижимое имущество гораздо выгоднее, чем его просто продать.
Причина следующая: когда вы реализуете объект и оформляете это как куплю-продажу, то вам придется заплатить налоги (НДС 20% + налог на прибыль 20%) с полной стоимости имущества. Но если вы уступите права на незарегистрированную недвижимость по договору цессии, тогда налоги потребуется начислить только с разницы между суммой дохода от уступки и суммой расходов на приобретение прав требования, а не со всей стоимости имущества, как происходит при обычной реализации. Разумеется, это гораздо выгоднее, чем начислять налоги со всей суммы продажи недвижимости покупателю.
ВАС с таким подходом согласен (Постановление Президиума ВАС 13640/09 от 25.02.2010), что делает эту схему рабочей и достаточно безопасной.
Мало того, в отношении имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи, машиноместа и т. д. в НК РФ прямо закреплено, что база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Имеются случаи, когда схема применялась и при реализации нежилых объектов. Само собой, контролеры при проверке доначисляли НДС компании, но суд внес ясность, встав на сторону бизнеса.
ВАС РФ напомнил, что имущественные права на недвижимость и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 НК РФ, являются, по сути, одинаковым видом объекта гражданских прав. Из этого следует, что применяться должны общие правила и при начислении НДС по сделкам с имуществом. Аналогичный пример, когда судьи поддержали бизнесмена в споре с контролерами, постановление ФАС Уральского округа Ф09575/12 от 01.03.2012.
Не спешите переплачивать НДС по ставке 20%
Вначале я рекомендую разобраться, какую ставку применять, а ответ на этот вопрос не всегда такой уж однозначный. В НК РФ перечень товаров, при продаже которых используется НДС 10%, указан в п. 2 ст. 164 НК РФ. Это отдельные виды продовольственных товаров, товаров для детей, медицинских товаров, периодические печатные издания и книжная продукция.
При этом НК РФ указывает, что коды видов продукции, облагаемой по ставке 10%, определяются в соответствии с перечнями ОКПД 2, а также ТН ВЭД.
Сложность заключается в том, что один и тот же товар может одновременно попадать в разные группировки. Хорошим примером здесь может послужить постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа А1923124/2018 от 09.09.2019. Спор возник из-за ставки НДС по «Перекиси водорода». Фискалы пытались доказать, что она не является лекарством, и доначислять НДС по повышенной ставке, ссылаясь на ОКП ОК 00593, который действовал до 01.01.2017.
Однако суд поддержал компанию, указав, что «Перекись водорода» можно отнести как к фармакотерапевтической группе «Антисептические средства» (код 93 3600), так и к группе «Продукция неорганической химии, сырье горно-химическое и удобрение». Но это свидетельствует о наличии неустранимых сомнений, которые нужно толковать в пользу налогоплательщика. В результате была отвоевано право на ставку НДС 10%
Дополнительную ясность в этот вопрос внес Верховный суд, разъяснив в определении ВС 305-КГ1819119 от 14.03.2019, что для применения ставки НДС 10% значение имеет соответствие товаров конкретным кодам по ТН ВЭД и ОКПД 2, установленным Правительством. При этом достаточно, чтобы реализуемый на территории РФ товар соответствовал коду, определенному Правительством, со ссылкой хотя бы на один из двух источников или ОКПД 2, или ТН ВЭД.