Без использования фикций и в большем соответствии с действительностью та же самая цель достижима с помощью правил о принадлежностях главной вещи (предметах, хозяйственное предназначение которых заключается в их использовании совместно с главной вещью в целях наиболее эффективного извлечения и сохранения ее полезных свойств) или же о ее составных частях (см. § 293297 АГУ, § 94 ГГУ).
Таким образом, поскольку гражданский закон, с одной стороны, объявляет недвижимостью заведомо движимые по их физическим характеристикам объекты (водные суда и космические аппараты), а с другой придает существенное значение юридическому будущему вещи (самовольная постройка), понятие недвижимого имущества следует признать не только оценочным, но и юридическим таким, содержание которого задается не только социально-хозяйственными, но и юридическими признаками объекта.
Без использования фикций и в большем соответствии с действительностью та же самая цель достижима с помощью правил о принадлежностях главной вещи (предметах, хозяйственное предназначение которых заключается в их использовании совместно с главной вещью в целях наиболее эффективного извлечения и сохранения ее полезных свойств) или же о ее составных частях (см. § 293297 АГУ, § 94 ГГУ).
Таким образом, поскольку гражданский закон, с одной стороны, объявляет недвижимостью заведомо движимые по их физическим характеристикам объекты (водные суда и космические аппараты), а с другой придает существенное значение юридическому будущему вещи (самовольная постройка), понятие недвижимого имущества следует признать не только оценочным, но и юридическим таким, содержание которого задается не только социально-хозяйственными, но и юридическими признаками объекта.
Что касается таких объектов, как расположенные на земельном участке леса, растения и обособленные водоемы, хозяйственное назначение которых также сводится к их использованию в связи с земельным участком, то до недавнего времени закон рассматривал их в качестве самостоятельных недвижимых вещей. Впоследствии же возобладала традиционная еще со времен римского права их характеристика как составных частей или же особых свойств земельного участка[21]: их упоминание в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества из п. 1 ст. 130 ГК РФ было исключено[22], а их оборот стал осуществляться посредством сделок с правами на соответствующий земельный участок (ст. 261 ГК РФ, ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации, ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации; ст. 289 проекта ГК РФ).
В качестве составных частей земельного участка должны расцениваться и всевозможные его инженерные усовершенствования (асфальтированные площадки, спортивные поля и дорожки, осушительные канавы, траншеи, колодцы, водоотводные трубы, насыпи, валы, различные мелиоративные конструкции и т. п.), которые не имеют самостоятельного функционального назначения, создаются исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживания земельного участка, на котором они расположены[23].
Законодательство отдельных государств Западной Европы и вовсе исходит из того, что в качестве составных частей земельного участка следует рассматривать не только элементы его рельефа (растительность и водоемы) и результаты его благоустройства, но и все находящиеся на нем постройки (см. § 94 ГГУ).
Такой подход справедливо расценивается как воплощение римской идеи о необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов, общий смысл которой передан афоризмом superficies solo cedit[24] («возведенное на участке следует за этим участком»). Практический смысл этих правил сводится к тому, что единственным объектом субъективных вещных прав на недвижимость признается земельный участок; все расположенные на нем постройки следуют его судьбе автоматически как его неотъемлемые части. Этим обеспечивается интерес управомоченного в беспрепятственном и свободном осуществлении права на сооружение: по естественному укладу вещей тот, кто намерен использовать строение (здание, сооружение), должен обладать возможностью использовать и соответствующий земельный участок. Лицу прежде всего предоставляется право на землю и только вследствие этого право на саму постройку как на составную часть земельного участка.
Если говорить о возможности имплементировать эти нормы в российское законодательство, то принципиальных препятствий для этого не существует. Логические правила позволяют исходить и из того, что земля и сооружения на ней самостоятельные объекты, юридическая судьба одного из которых определяет судьбу другого (право на постройку следует за правом на землю или право на землю следует за постройкой), и из того, что расположенное на земельном участке сооружение не имеющая самостоятельного юридического значения его составная часть (нормативным основанием этого вывода могла бы стать ст. 133 ГК РФ).
Однако же до тех пор, пока не будет преодолено исторически сложившееся положение, когда собственники объектов недвижимости не являются в то же время собственниками земельных участков, занятых этими объектами, о реализации начала «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) говорить преждевременно[25]: их судьба различна (один принадлежит кому-то на праве собственности, другой на праве аренды).