Застройщик-дольщик. Сборник из пяти статей на основе реальных историй - Антон Николаевич Геля

Антон Геля

Застройщик-дольщик. Сборник из пяти статей на основе реальных историй

История 1.

ЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ПРОСРОЧКА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА К УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Чаще всего Застройщики «грешат» нарушениями сроков строительства. Просрочка сдачи объекта на несколько месяцев является для дольщиков значительной, ведь они зачастую несут расходы на съёмное жилье, т.к. очень часто все резервы семьи (включая старую квартиру) вложены в новое жильё. На простых примерах рассмотрим: какие проблемы будут у Застройщика за незначительную (по его мнению) просрочку исполнения обязательств, если строго следовать букве Закона?

Семья является Участником долевого строительства Объекта (квартира-студия по адресу XXX), заключив с Застройщиком Договор участия в долевом строительстве от 05 мая 2014 года.

Согласно п. 2.1.5 Договора участия в долевом строительстве «Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства до 31 декабря 2014 года».

В адрес Участника долевого строительства поступило уведомление от Застройщика о переносе сроков сдачи дома на апрель-июнь 2015 года и предложение о подписании дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве. Как правило, в подобных дополнительных соглашениях нет заботы о потребителях. Отсутствие заботы о благе потребителя «спрятано» в хитроумной фразе «Участник долевого строительства не имеет претензий по незначительному переносу сроков сдачи Объекта, т.к. нарушения сроков связано с действиями третьих лиц».

Договором участия в долевом строительстве НЕ регулируется неустойка за просрочку исполнения обязательств по передаче Объекта долевого строительства, следовательно, применяется соответствущая норма специального закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»  1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день от суммы договора (объекта) на день исполнения обязательств.

Ставка неустойки в день составляет: 8,25% х 1/300=0,0275 %.

Сумма неустойки в день:0,0275 % х 1 495 000 рублей /100% = 411.13 руб.

Количество дней просрочки: 120 дней (с 01 января 2015 года по 30 апреля 2015 года).

Количество дней просрочки: 181 день (с 01 января 2015 года по 30 июня 2015 года).

Итоговая сумма неустойки: 120 дней х 411,13 руб./ день = 49336 руб.

Итоговая сумма неустойки: 181 день х 411,13 руб./ день = 74414 руб.

Кроме того, согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 17

от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и пункту 9 статьи 14 ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в подобной ситуации, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Согласно разъяснениям п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 17 от 28.06.2012 для усиления защиты прав дольщиков к суммам неустойки, рассчитанным по нормам ФЗ 214, применяется коэффициент равный двум !!!

То есть неустойка составит 822.26 рублей.

Итоговая сумма неустойки за 120 дней: 2 х 49336 руб. = 98 672 руб.

Итоговая сумма неустойки за 181 день: 2 х 74414 руб. = 148 828 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 2300-1 "О защите прав потребителей" при нарушении сроков выполнения работы потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказанной услуги).

Основной убыток, который возникнет у семьи от не¬своевременного выполнения обязательств со стороны Застройщика, это расходы на съём жилья с января 2015 по июнь 2015 года. Если семья подписывает дополнительное соглашение без оговорок, то она "не имеет претензий по незначительному переносу сроков сдачи объекта, т.к. нарушения сроков связано с действиями третьих лиц".

ТАКИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ ПОДПИСЫВАТЬ НЕЛЬЗЯ!!!

Получается, что некие третьи лица (приёмная комиссия по сдаче дома в эксплуатацию, поставщики материалов, подрядчики по монтажу инженерных систем и т.д.) из-за своей халатности нанесли семье ущерб в размере полугодовой аренды жилья. С этими третьими лицами Застройщик самостоятельно может судиться (в порядке регресса) и возмещать убытки, которые он понёс, рассчитываясь с дольщиками по договорам участия в долевом строительстве.

Рекомендую подписывать дополнительные соглашения о переносе сроков строительства с оговорками.

Обязательно и всегда с оговорками.

За нарушение сроков передачи Объекта долевого строительства следует требовать:

1. Учесть в дополнительном соглашении неустойку в размере 822,26 рублей в день (как примере с 01 января 2015 года до даты подписания передаточного акта, см. расчет неустойки выше).

2. Возместить убытки расходы на съём жилья (по факту).

В случае неудовлетворения досудебных требований, в судебном порядке требования увеличиваются на сумму юридических услуг по участию в судопроизводстве, сумму морального вреда и сумму штрафных санкций.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель имеет право взыскать компенсацию морального вреда.