Не забывайте: прежде чем начать воплощение мечты в реальность, свои скромные (либо не очень) архитектурные замыслы придется согласовать с жилищно-коммунальными службами. Ведь сегодня для абсолютно всех собственных инициатив, влияющих на архитектуру здания, необходимо получить разрешение региональной архитектурной службы. Поверьте, в этом больше здравого смысла, нежели бюрократии. Хаос плох всегда, в том числе во внешнем виде дома, в котором вы живете. Ведь благодаря фантазиям многочисленных жильцов здание может стать узнаваемым издалека благодаря несколько комическим, если не сказать обиднее, очертаниям.
Вместе с тем, приступая к перепланировке и реставрации балкона, помните, что вы делаете это для себя и своих друзей, а не для прохожих. Ваша задача – превратить балкон или лоджию в одно из самых любимых и удобных мест в квартире (рис. В.3).
Рис. В.3. Только от нас зависит, станет ли балкон любимым местом в доме
Глава 1
Современный балкон: расширяем жилое пространство
Казалось бы, ремонт балкона либо лоджии даже сравнить нельзя с глобальным ремонтом в новой или старой квартире. Ведь эти работы несопоставимы по масштабу со, скажем, совмещением санузла или установкой навесного потолка. Тем не менее остекление балкона (лоджии) считается перепланировкой. И подходить к работам придется именно с этой точки зрения.
Юридический аспект присоединения либо расширения балкона
Вы должны понимать, что любые перемены во внешнем архитектурном облике всего здания относятся к реконструктивным работам, которые, говоря казенным языком, осуществляются с целью улучшить эксплутационные качества помещений. Это и устройство отдельного входа в квартиру с улицы или из подъезда при наличии общего тамбура с соседями, и устройство тамбура при его изначальном отсутствии, и возведение козырьков, навесов, новых балконов и лоджий, их остекление, изменение форм окон, закладка и устройство новых оконных и дверных проемов. К реконструктивным работам также относят установку кондиционеров, антенн, других наружных технических средств.
Практически любое изменение, которое вы пожелаете внести в конфигурацию квартиры, должно быть официально согласовано с соответствующими инстанциями. По завершении работ на уже нетиповую квартиру Бюро технической инвентаризации (БТИ) выдает новые документы (рис. 1.1).
Грамотное оформление перепланировки начинается с дизайн– проекта, где отражены все изменения, которые вы хотите сделать у себя дома. Чтобы присоединить к жилью балкон или лоджию, потребуется также полный комплект документов.
Чем сложнее задуманные перемены, тем большие трудности могут возникнуть при их согласовании. При больших объемах работ и значительных техническо-нормативных изменениях потребуется проект перепланировки – техническая документация, полученная на основе технического заключения, в полной мере отражающая изменения относительно старой планировки и учитывающая все конструктивные элементы, инженерные системы и коммуникации.
Рис. 1.1. Объединив комнату и лоджию, получаем квартиру-студию
Согласование новшеств бывает простым и сложным. Простая перепланировка утверждается по эскизу, сложная – по проекту. Некоторые ремонтные работы вовсе не требуют согласования.
ПРИМЕЧАНИЕ
Даже если намеченный ремонт связан только с оборудованием удобного балкона, следует знать о том, что разрешено и что запрещено законом в отношении всего жилья, чтобы невзначай не нарушить Жилищный кодекс и не нажить проблем.
Среди дозволенных работ по перепланировке балконов и лоджий – демонтаж подоконника с сохранением несущей перемычки и последующим монтажом витражей или дверей. Однако если вы решили объединить кухню и лоджию или присоединить балкон к комнате, то помните, что запрещено:
♦ полностью демонтировать несущие опоры, стены и балки;
♦ проводить перепланировку, при которой образуются помещения без приборов отопления (перенос радиаторов категорически запрещен);
♦ помещать отопительные приборы на стены, смежные с соседними квартирами.
Невозможно получить разрешение на перепланировку помещения, которое находится в здании, предназначенном к сносу в срок три года (за исключением случаев, когда перепланировка необходима для безопасности жильцов). Не дадут добро на переустройство, если в результате будет нарушена прочность несущих конструкций, увеличится нагрузка на них и появится угроза разрушения здания, ухудшится внешний вид фасада, снизится его сохранность, будут нарушены противопожарные коммуникации. Кроме того, для согласования перепланировки в обязательном порядке необходимо письменное и нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов и собственников квартиры.
Согласование перепланировки по эскизу возможно при наличии эскиза, перенесенного на поэтажный план БТИ.
Проект перепланировка должен составляться в специальной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение проектов. Только тогда он будет обладать юридической силой и подлежать согласованию. Перепланировка по проекту бывает двух видов – с внесением изменений в несущие конструкции помещения и без них. Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций согласуется значительно проще и быстрее, чем второй вариант, который требует технического заключения и полноценного проекта. Для разработки технической документации проекта перепланировки необходимы эскиз, выполненный на плане БТИ, и собственно поэтажный план БТИ с экспликацией квартиры до перепланировки. Проектная организация должна предоставить заказчику (то есть хозяину квартиры) техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства, а также проект перепланировки.
Техническое заключение подтверждает, что стены, предназначенные для демонтажа, на самом деле не являются несущими. В данном документе должны содержаться информация об инженерных обследованиях и выводы о возможности перепланировки. Такие заключения выдает проектная организация, имеющая лицензию на их выдачу.
Когда нужно узаконить уже осуществленную перепланировку, проектная организация определяет соответствие выполненных работ строительным, санитарным и пожарным нормам, состояние перекрытий при новых нагрузках и т. п.
При затрагивании несущих стен и конструкций необходимо также согласование с автором проекта дома (проект дома является объектом защиты авторского права) – им, как правило, выступает проектный НИИ городского или областного значения.
Разрешение на перепланировку выдает Жилищная инспекция округа. Сроки и стоимость согласования зависят от многих факторов: характера перепланировки, площади переустраиваемого помещения, этажа, на котором расположена квартира, и др.
♦ Обычно согласование перепланировки по эскизу занимает 1–2 месяца.
♦ На согласование перепланировки по проекту, не затрагивающей несущие конструкции, потребуется 3–4 месяца.
♦ Согласование перепланировки по проекту, затрагивающей несущие конструкции, длится 4–6 месяцев.
Необходимо собрать полный пакет документов, в который входят:
1. заявление о готовящейся перепланировке квартиры или отдельных помещений со списком мероприятий, описанием режима и указанием срока выполнения работ;
2. нотариально заверенная копия документов, устанавливающих права на помещение (свидетельство о собственности, аренды, договор купли-продажи и т. п.);