Отличия правового регулирования лизинга недвижимости от лизинга движимого имущества обусловлены правовым режимом недвижимости, в том числе, особыми требованиями к оформлению прав на недвижимое имущество и форме сделок с недвижимостью, что дает возможность обеспечить больший контроль за их совершением.
Применительно к лизингу недвижимости это означает сопоставление признаков возникающего отношения с признаками лизинга в каждом конкретном случае. Это также обеспечивает проверку договоров, на основании которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, что позволяет расширить их круг, т. к. опасность совершения мнимой либо притворной сделки для получения необоснованной налоговой экономии здесь существенно ниже, нежели в отношениях по лизингу движимого имущества.
Государственная регистрация прав, являясь способом охраны и защиты прав на недвижимость, служит гарантией соблюдения интересов участников лизинга, в первую очередь, лизингодателя, что в целом увеличивает доверие к лизингу недвижимости.
В отличие от купли-продажи и подряда лизинг позволяет получать недвижимость во владение и пользование, а не в собственность, но при этом лизингополучатель имеет возможность использовать недвижимое имущество в своих целях без отвлечения значительной части собственных денежных средств и не прибегая к дополнительным источникам финансирования.
Лизинг по сравнению с арендой недвижимости представляет собой более долгосрочные и стабильные отношения (договоры аренды зачастую заключаются на срок менее года).
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Возможность изменения размера лизинговых платежей предусмотрена и Законом о лизинге, причем этот размер допустимо изменять не чаще чем один раз в три месяца (п. 2 ст. 28 Закона о лизинге). Но из-за связи размера лизинговых платежей со сроком договора лизинга, размер и способ уплаты лизинговых платежей, как правило, устанавливается при заключении договора лизинга и более не изменяется. Это обстоятельство выгодно отличает лизинг недвижимости от аренды или коммерческого найма, поскольку арендодатели (наймодатели) регулярно пользуются своим правом на увеличение размера арендной платы.
В договоре аренды не предусматривается право арендатора выкупить в собственность используемую недвижимость (за исключением аренды с правом выкупа). Лизинг при наличии в договоре условия о выкупе объекта недвижимости такую возможность предоставляет, и не только предпринимателям.
Лизинг имеет весомые преимущества не только перед арендой, но и перед приобретением коммерческой недвижимости в кредит, обеспеченный ипотекой, т. к. высокие требования банков к финансовому состоянию заемщиков затрудняют получение кредита для приобретения недвижимости. Несмотря на то, что расходы лизингополучателя зачастую превышают расходы на приобретение недвижимости в кредит, поскольку срок договора лизинга обычно больше срока кредитного договора, именно лизинг является инструментом, предоставляющим возможность приобретения коммерческой недвижимости для индивидуальных и коллективных предпринимателей в сфере малого и среднего бизнеса.
Для ипотеки коммерческой недвижимости желательно, чтобы ее предметом была недвижимость, обладающая высокой ликвидностью. Требования кредитора к объекту, под залог которого выдается кредит, не всегда совпадают с требованиями заемщика. Напротив, объект недвижимости, передаваемый в лизинг, полностью отвечает требованиям лизингополучателя.
Так как объект недвижимости в течение срока лизинга находится в собственности лизингодателя, который является заемщиком перед банком при необходимости дополнительного финансирования лизинговой операции, у лизингополучателя отсутствует необходимость предоставлять залог для обеспечения исполнения обязательства перед лизингодателем, Еще один плюс – наличие заключенного договора лизинга не влияет на состояние кредитной истории лизингополучателя.
В случае с лизингополучателями – физическими лицами, не осуществляющими предпринимательскую деятельность, лизингодатели, оставаясь собственниками предоставляемого в лизинг жилья, учитывают его на своем балансе и являются плательщиками налога на имущество. Для содействия развитию лизинга жилой недвижимости допустимо предусмотреть снижение налогового бремени для этой категории лизингодателей, чтобы стимулировать их к заключению договоров лизинга жилой недвижимости.
Продажа недвижимости для предоставления ее в лизинг позволяет существенно увеличить число потенциальных покупателей и этим может быть привлекательна для продавцов и застройщиков.
Отличительной особенностью лизинга недвижимости является то, что обладая преимуществами перед иными способами приобретения недвижимости, он в каждом индивидуальном случае предоставляет возможность выбора оптимальной схемы приобретения недвижимости. Недвижимость передается лизингополучателю в результате исполнения участниками лизинга обязанностей, возникающих из двух договоров: договора лизинга недвижимости и договора о приобретении недвижимости в собственность лизингодателя. Более подробно эти договоры будут анализироваться ниже.
Выбор конкретного договора, на основании которого недвижимость приобретается лизингодателем в собственность для передачи в лизинг, может осуществляться совместно лизингодателем и лизингополучателем на стадии заключения договора лизинга недвижимости. Например, для лизинга коммерческой недвижимости, бывшей в эксплуатации, это может быть договор купли-продажи; для лизинга недвижимости, которой еще нет в наличии – договор строительного подряда или договор участия в долевом строительстве.
Термин «лизинг» достаточно многозначен и используется не только в правовых исследованиях. Отечественный законодатель первоначально усмотрел в лизинге вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств в имущество, передаваемое по договору физическим и юридическим лицам на определенный срок[22]. В утвержденном Постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»[23]
Временном положении о лизинге эта позиция была несколько скорректирована в сторону понимания лизинга как правовой категории, что соответствовало подходу Конвенции УНИДРУА 1988 г. к лизингу, в первую очередь, как к гражданско-правовому обязательству. Лизинг в п. 1 Временного положения определялся как вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.
В Законе о лизинге сохранился взгляд на лизинг как на экономико-правовую категорию, о чем свидетельствует формулировка ст. 2. Но правоотношение не порождает, а опосредует экономическое отношение, поэтому лизинг как совокупность правовых и экономических отношений (курсив мой. – И.К.) объектом правового регулирования быть не может. Правовое отношение представляет собой то, что правом уже урегулировано, в том числе, через создание определенных договорных конструкций. Это идеальная модель, с которой соотносятся реальные действия участников оборота. Недаром главы ГК РФ называются, к примеру, «Купля-продажа», «Аренда», «Подряд» (т. е. обозначают отношения, подвергающиеся правовому регулированию), а не «Договор купли-продажи», «Договор аренды», «Договор подряда».