2) обеспечение наличия земельных участков, которые выделены, могут быть выделены из состава государственных или муниципальных земель и могут быть предоставлены заинтересованным лицам для строительства. Этот способ не универсален, но он характерен для сегодняшней России. Такое обеспечение наличия земельных участков возможно только посредством функционирования системы градорегулирования;
3) обеспечение для правообладателей земельных участков свободы выбора видов разрешенного использования недвижимости и параметров разрешенного строительства. Такое обеспечение возможно только посредством установления градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки, т.е. посредством действий, осуществляемых в системе градорегулирования;
4) обеспечение функциональных связей и доставки инженерно-технических ресурсов, что возможно только при функционировании системы градорегулирования;
5) предотвращение вырождения конкуренции в монополизм. Часть таких действий осуществляется также в системе градорегулирования посредством установления прозрачных процедур деятельности органов власти.
Кооперация
Кооперация – это сотрудничество. Ни один земельный участок не существует отдельно, изолированно от других. Возникновение единичного земельного участка – это одновременное появление и дороги, т.е. связи с другими земельными участками. Наличие одного земельного участка – это всегда наличие совокупности земельных участков, «общежития» земельных участков. Общежитие – это общая жизнь, наличие общего дела. Общее дело – это инфраструктура жизнеобеспечения (дороги, инженерно-технические коммуникации для доставки ресурсов и энергии – воды, газа, электричества).
Кооперация – это участие каждого своей частью в общем деле. Такие части собираются в виде налогов и перенаправляются посреднику – публичной власти, чтобы она обеспечивала делание общего дела – строительство и поддержание дорог, инженерно-технических коммуникаций. Кооперация – взаимодействие не только частных лиц друг с другом, но и частных лиц с публичной властью, которая частными лицами – гражданами избирается.
Одной из форм кооперации являются действия публичной власти по принятию и применению законов, устанавливающих порядок действия частных лиц – правообладателей земельных участков, включая законы в области градорегулирования.
Кооперация – это такой порядок участия в общем деле, такой порядок общежития, когда действия одного лица не наносят ущерба другому лицу, когда использование земельного участка не несет в себе опасности для соседней недвижимости и не снижает ее стоимость в силу наличия рамок-ограничений – градостроительных регламентов. Это порядок, который обеспечивается градостроительным зонированием (в терминологии ГрК РФ), другими действиями в системе градорегулирования.
При кооперации каждый уважает каждого и не посягает на его право свободной экономической деятельности, осуществляемой в соответствии с принципом экономического максимума.
Кооперация – это такой порядок, при котором не допускается монополизм.
Земельные участки не могут существовать и эффективно использоваться без одновременного наличия конкуренции и кооперации. Обеспечение условий для той и другой – задача и прерогатива системы градорегулирования.
Монополизм и спекулятивная рента в условиях рынка недвижимости: природа возникновения и механизмы противодействия
Выше была отмечена опасность вырождения конкуренции в монополизм. Здесь же мы рассмотрим, почему и как это происходит, а также каковы правовые и экономические механизмы противостояния этому.
Сразу необходимо разделить, а затем отдельно рассмотреть две принципиально разные ситуации:
1) практически вся земля (за исключением особо ценных природных и иных территорий) распределена между частными лицами, и органы власти не участвуют в предоставлении земельных участков частным лицам для строительства. Такая ситуация характерна для зарубежных стран с утвердившимися рыночными отношениями;
2) значительная часть земель остается в государственной или муниципальной собственности, и органы власти активно участвуют в предоставлении этих земельных участков частным лицам для строительства. Такая ситуация характерна для современной России.
В данном разделе мы разберем первый тип ситуации, а в рамках темы 5 – второй[13].
В ситуации первого типа монополия возникает в силу того, что земельные участки, являясь объектом оборота, могут переходить от одного частного лица к другому и большое количество земельных участков оказывается в собственности одного лица. Спрашивается – зачем? Чтобы иметь монопольную прибыль.
Рассмотрим случай, когда в спекулятивных целях скупаются земельные участки в местах, запланированных для будущего развития. Этот случай характеризуется следующими положениями.
1. Экономическия мотивация заключается в том, чтобы получить доход, который возникает от разницы между покупной ценой и возросшей продажной ценой. Продажная цена возрастает в результате:
• происходящего в рутинном режиме процесса развития – роста спроса на определенные земельные участки в определенном месте;
Примечания
1
Соответствующие нормы введены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Посредством этого Закона были внесены изменения в более чем 30 федеральных законов.
2
1. Подробнее см.: «Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости»/под ред. Э.К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008 (далее – [ 1]), разд. 7.3.
2. См. там же (гл. 12).
3. См. там же (гл. 9 и 12).
4. См. там же (гл. 13).
5. См. там же (разд. 10.4).
1. См. [1] (разд. 10.4).
2. См. там же (разд. 10.3), а также аналитическую записку «Рекомендации по решению проблемных вопросов правового характера при подготовке проектов межевания застроенных территорий жилого назначения» на сайте Института экономики города www.urbaneconomics.ru.
3. См. [ 1] (разд. 10.3), а также «Рекомендации по подготовке правил землепользования и застройки» на сайте Института экономики города www.urbaneconomics.ru
3
В случаях, когда земельный участок для предоставления частным лицам сформирован из состава государственных земель, до разграничения государственной собственности на землю государственной регистрации прав органов власти не требуется. Земельный участок в этом случае начинает юридическое существование с момента государственного кадастрового учета, что, однако, не противоречит – не формально-юридически, а содержательно – высказанному утверждению. Просто в данном случае принадлежность земельного участка публичному субъекту подразумевается – без юридической фиксации.
4
При совместной подготовке проектов документов территориального планирования допускается планировать размещение соответствующих объектов на территории соседнего органа публичной власти с согласия последнего. Таким образом, принцип неразрывности субъектно-объектных отношений не нарушается.
5
http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=233&page_id=5743
6
Существование отшельников. Отшельник – ушедший «отсюда», из мира.
7
Позиции 14—24 отражают функционально-прагматическое направление рассуждений. Может быть и иное направление – сакральное (от лат. sacer— посвященный Богу, священный, относящийся к религиозному культу и ритуалу). Оба направления ведут к одному и тому же результату: функционально-прагматическое направление – более длинным путем, сакральное – более коротким. При сакральном направлении движения к третьему утверждению последовательность «шагов» прямо противоположная: сначала – центр, потом – все остальное. Более подробную информацию по этому вопросу см. [1] (и. 2.2.1).