Ограничения и обременения
Какие ограничения и обременения могут быть на квартире?
Во-первых, обеспечительные меры о запрете сделок, наложенные судами. Важно выяснить по какому делу и его результат. Может быть такое что спора давно нет и продавец выйграл дело, но заявление на снятие обеспечительных мер не подал. Значит такое ограничение можно снять. Займет примерно месяца полтора.
Во-вторых, аресты приставов. Если продаваемая квартира является единственным жильем продавца, то арест также можно снять. По срокам займет от месяца до трех.
В-третьих, залог (ипотека). Снимается после погашения долга и выдачи закладной. Такие обременения достаточно распространены и не критичны. Схема продажи такой квартиры давно набрала обороты и считается нормальной.
То есть, продавец продает квартиру, которая у него в ипотеке. Понятно, что без снятий обременения продать её нельзя. Тогда покупатель вносит аванс в размере долга по ипотеке. Продавец закрывает ее и снимает залог. После этого квартира готова к продаже.
Однако если в погашение ипотеки также использовался материнский капитал, то после снятия залога нужно выделить доли детям именно в той квартире, куда вносился материнский капитал. После чего необходимо обратится в органы опеки для получения разрешения на продажу такой квартиры. И только после этого можно выходить на сделку.
Далее, если с квартирой и собственниками все в порядке, идем дальше. Если нет, то либо необходимо исправить мелкие нюансы (которые возможно исправить в соответствии с законом) либо искать другую квартиру, с которой все хорошо.
Сразу скажу, что мелкие недочеты с юридической точки зрения не препятствуют покупке квартиры которую вы выбрали. Нужно просто понять как это можно устранить в короткие сроки, если это решаемо.
Иногда бывает, что продавец потерял паспорт и требуется его восстановить или закончилась доверенность необходимо от продавца получить новую и т.п. Также может иметь место техническая ошибка в данных ЕГРН. Это легко устранить подав заявление через МФЦ в Росреестр.
Следующим шагом будет проверка оснований приобретения квартиры продавцом/продавцами и срок его/их владения в некоторых случаях.
Основаниями приобретения могут быть: приватизация, дарение, покупка, наследование, мена, решение суда, рента, договор ДДУ.
У каждого основания свои нюансы. Но важно знать следующее: срок давности оспаривания сделок один год; на взыскание три года; дарение можно отменить в случае смерти одаряемого ранее дарителя, если такое условие предусмотрено договором; при наследовании в течение условно года (срок может быть разный, на моей практике встречались случаи разные) могут объявиться наследники, которые пропустили срок и пытаются его восстановить для принятия наследства (могут быть наложены обеспечительные меры судом на квартиру в этот период), Такие наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать ущемление своих прав и признать сделку недействительной, если, например они не знали о смерти наследодателя или устанавливали родство. Решение суда можно отменить в исключительных случаях, тут важно сколько времени прошло с момента признания права.