Существует много мошенников, как правило не имеющих ранее даже минимального опыта работы в банках, предлагающих гарантию 100-процентного получения кредита: это стопроцентный обман или откровенный криминал, который стопроцентно раскроется рано или поздно (с соответствующими последствиями как для клиента, так и для лжепомощника). Это понятно любому опытному банкиру. В любом банке кредиты бизнесу и ипотека (а часто и другие виды кредитов) выдаются после решения кредитного комитета, это коллегиальный орган, при этом клиент предварительно проходит проверку различными службами банка. Один человек, даже большой начальник (если конечно это не хозяин банка) не может по определению принимать таких решений единолично, тем более посредник. Грамотный посредник с опытом штатной работы в банках может в разы повысить вероятность одобрения – это уже реальность, но никогда не даст гарантию 100-процентного получения кредита. Его роль – образовательно-лоббирующая. Кредитный брокеридж полезен всем. С одной стороны, брокер упрощает процедуру получения кредита для клиентов, с другой – привлекает в банки новых "качественных" клиентов (www.deniskredit.ru).
При сохраняющейся тенденции в обеспечении граждан жильем более 60 процентов населения никогда не смогут реализовать свое конституционное право иметь собственное жилище.
Еще одним негативным фактором является устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Строительные компании – монополисты ежегодно строят коммерческое жилье до 1 млн. кв. м, получая земельные участки и городской заказ. Недоверие граждан к кредитным организациям порождает тот факт, что вклады в банках (в том числе валютные), вложения в ценные бумаги составляют 5 – 10% доходов населения.
Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор, по сути, не является частью экономики.
Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные способы обеспечения исполнения обязательств (Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций. Учебное пособие.– Ростов-на-дону: Феникс, 2006). В ситуации, когда деловая репутация и надежность основной массы хозяйствующих субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение предпринимателей, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества.
Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России.
По экспертным оценкам, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного кредитования во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского Союза этот показатель достигает 53% ВВП.
Прошедший 2005 год обещал стать поворотным для российской ипотеки. Многие юристы и политики до настоящего времени безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование с использованием традиционного залога недвижимости.
Между тем система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков – кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных, надежных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, которые существуют еще со времен Древнего Рима.
Ипотека жилища давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира и содержит в себе огромный потенциал, стимулирует экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. Именно поэтому в работе значительное внимание уделено анализу зарубежного законодательства, отечественной и зарубежной правоприменительной практики, отражающих основные тенденции развития ипотечного рынка.
Исследование проблем ипотеки, опыта ипотечного кредитования, систематизация сведений, необходимых для понимания механизма ипотеки, могут быть полезными для практиков и российского законодателя.
Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно. При использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям. Нельзя забывать о национальных традициях российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем.
Ипотека жилища как способ обеспечения исполнения обязательств продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства.
Крайне необходимы теоретическое осмысление и выработка научных рекомендаций как по формированию механизма обеспечения исполнения обязательств, так и по правильному применению правовых норм в области ипотеки жилища. При этом необходимо помнить и учитывать тот факт, что к ипотеке (залогу недвижимости) самого ценного, например квартиры, прибегают из-за безысходности решить свои финансовые проблемы другим путем.
Настало время анализа законодательства, принятого в последнее время, института ипотеки жилища с позиций ее роли в решении государственной задачи – доступности для массового потребителя ипотечного жилищного кредитования и разработки предложений по совершенствованию законодательства в этой области отношений. Сравнительный анализ истории развития институтов ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования в нашей стране и за рубежом, обобщение мирового и отечественного опыта ипотеки жилища позволит выявить перспективы его использования в современных российских условиях. Теория и практика применения ипотеки позволят найти приемлемый вариант решения имеющихся проблем в исследуемой области.
Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы жилищного ипотечного кредитования и ипотеки жилища.
Настоящая работа основана на действующем федеральном законодательстве, законодательстве субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах, практике его применения в России и за рубежом, аналитических обзорах, статистических данных, судебной практике. По исследуемой теме использовано российское дореволюционное и зарубежное законодательство.
Ипотека жилища рассмотрена в системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны фрагменты истории развития ипотеки и ее правовая природа, особенности ипотеки жилища и ее функции в современном гражданском обороте. Анализ опыта ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом проведен с позиций социальной поддержки нуждающихся физических лиц в обеспечении их жилищем. В работе обосновывается необходимость взаимосвязи обеспечения кредита под залог жилища с механизмом надежного накопления средств населением через долгосрочное кредитование, в сочетании с адресной государственной поддержкой социально не защищенных граждан. Отсутствие механизма для реализации этой важной задачи послужило поводом к анализу и обобщению мирового, российского (включая региональный) опыта ипотечного жилищного кредитования для выявления перспектив его использования в современных условиях. Основной проблемой в достижении главной цели государственной жилищной политики – доступности жилья для нуждающихся граждан Российской Федерации – являются отсутствие достаточного количества финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья, нежелание государства брать на себя обязательства и ответственность за развитие доступного жилищного ипотечного кредитования граждан. Именно поэтому в работе не оставлен без внимания и экономический анализ имеющейся практики предоставления целевых кредитов под социальную ипотеку жилища. С критических позиций исследовано федеральное законодательство, принятое в декабре 2004 года, в основном направленное на снижение рисков кредиторов, установление широких возможностей залогодержателя по обращению взыскания на заложенное жилище и его реализацию и отстранение залогодателей от этого процесса и др. На анализе конкретных норм нового законодательства автором показано, что они не помогают решать или предотвращать возникающие в регулируемой сфере проблемы граждан, а наоборот, создают новые. В частности, новый Жилищный кодекс РФ явно демонстрирует, что государство намерено в кратчайшие сроки свернуть свои социальные обязательства перед гражданами, создавая тем самым социальную напряженность в обществе.
Вместе с тем в настоящей работе не ставилась задача рассмотрения нового института – закладной, всех договоров, которые заключаются при ипотечных отношениях, ипотеки нежилых помещений, детального анализа моделей рынка ипотечных бумаг и других проблем, которые могут стать темой отдельной работы.
Основная цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа мировых и отечественных моделей жилищного ипотечного кредитования определить роль ипотеки жилища в решении государственной задачи – обеспечении доступного жилья для широкого круга нуждающихся в жилище граждан.
Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:
1. Показать специфику и правовые проблемы ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования социально нуждающихся граждан.
2. Определить механизм реализации принципа комплексного подхода к решению государственной задачи правового обеспечения формирования рынка доступного жилья в России с помощью ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования.