10) принятие правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, которые занимаются обслуживанием многоквартирного дома;
11) установление размера вознаграждения членов правления и т. д.
Для проведения общего собрания лицо, по инициативе которого оно созывается, направляет всем членам товарищества письменное уведомление. Такое уведомление должно быть направлено не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Уведомление должно содержать следующие сведения:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;
2) место и время проведения собрания;
3) вопросы, подлежащие рассмотрению на собрании (повестка дня).
Общее собрание членов ТСЖ вправе принимать решения, только если на нем присутствуют более половины членов товарищества либо их представителей.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества либо его заместитель, а при их отсутствии – один из членов правления.
Председатель правления избирается на срок, установленный уставом товарищества. Основной задачей председателя является обеспечение выполнения решений правления. Для этого он имеет право давать обязательные указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества.
Председатель правления полномочен действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием. Кроме того, он разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка товарищества.
Непосредственное руководство деятельностью ТСЖ осуществляет правление, правомочное принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Оно является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества.
Правление избирается из числа членов ТСЖ общим собранием на срок, предусмотренный в уставе, но данный срок не может быть более двух лет.
К обязанностям правления относятся:
1) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
2) составление смет доходов и расходов;
3) предоставление отчетов о финансовой деятельности товарищества общему собранию для утверждения;
4) управление многоквартирным домом и заключение договоров на управление им;
5) наем и увольнение работников для обслуживания многоквартирного дома;
6) ведение списка членов товарищества;
7) делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность товарищества;
8) избрание из своего состава председателя товарищества;
9) распоряжение средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества и т. д.
Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием на срок, не превышающий двух лет.
Полномочия комиссии состоят в следующем:
1) в проведении ревизии финансовой деятельности ТСЖ;
2) в представлении общему собранию членов товарищества заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год и т. д.
ТСЖ на праве собственности может принадлежать как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное как внутри, так и за пределами многоквартирного дома.
Для выполнения возложенных задач ТСЖ имеет определенные средства, которые складываются из обязательных платежей, вступительных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, прочих поступлений.
Необходимо учитывать, что ТСЖ, применяющее упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами. Однако обязательные платежи членов товарищества за коммунальные услуги, газово-аварийное обслуживание должны включаться в состав доходов.
Выступая в качестве участника гражданского оборота, ТСЖ наделяется комплексом прав и обязанностей, в частности:
1) правом заключать в интересах членов ТСЖ различные договоры (управления многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и т. д.);
2) правом определять смету необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома;
3) правом определять размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности и иные права.
Кроме того, ТСЖ вправе надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме при условии, что это не нарушает прав и законных интересов собственников. Законодательством на ТСЖ возложены следующие обязанности:
1) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества. Необходимо учитывать, что при заключении договоров ТСЖ действует не как хозяйствующий субъект с самостоятельными экономическими интересами, в связи с чем обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги, не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами, поэтому при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц;
2) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;
3) обеспечение исполнения членами ТСЖ обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности;
4) представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах. Решение о создании ТСЖ в таком доме и порядок регистрации ТСЖ такие же, как и при создании ТСЖ в общем порядке.
Поскольку ТСЖ является самостоятельным участником гражданского оборота, то оно не отвечает по обязательствам членов товарищества. В связи с этим члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.
Члены ТСЖ вправе преобразовать товарищество в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Решение о реорганизации ТСЖ принимается высшим органом управления товарищества – общим собранием членов товарищества.
В случае избрания собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления возникает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения. Это связано с тем, что к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ. Необходимо учитывать, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава товарищества, поэтому согласия иных членов ТСЖ на это не требуется.
ТСЖ может быть ликвидировано:
1) по решению лиц, его создавших, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано;
2) по судебному решению (например, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер);
3) вследствие признания ТСЖ несостоятельным (банкротом).
Кроме того, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем половиной от общего числа голосов собственников помещений.
Ликвидация ТСЖ влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества либо с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
1.8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Обязанность граждан по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена ст. 154 ЖК РФ.
В состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для граждан, заключивших договор социального найма, входят:
1) плата за пользование жилым помещением;
2) плата за содержание и ремонт жилого помещения;
3) плата за коммунальные услуги.
Если гражданин является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, то он обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги.
При этом плата за коммунальные услуги зависит от степени благоустройства многоквартирного дома или жилого дома и может включать в себя:
1) холодное водоснабжение, т. е. круглосуточное обеспечение холодной питьевой водой надлежащего качества;
2) горячее водоснабжение, т. е. круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети;
3) водоотведение, т. е. отвод бытовых стоков по присоединенной сети;
4) электроснабжение, т. е. круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией;
5) газоснабжение, т. е. круглосуточное обеспечение газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети, и продажу бытового газа в баллонах;
6) отопление, т. е. поддержание в жилом помещении определенной температуры воздуха.