В то же время государство часто подвергается критике за создание различных барьеров на пути развития жилищного строительства. Административные барьеры, бюрократические проволочки, коррупция и непрозрачность в осуществлении основных функций государства оказывают прямое влияние на объемы рынка строительства и цену жилья, поскольку застройщики перекладывают все расходы на преодоление барьеров власти на конечного покупателя жилья.
Роль государства на рынке строительства в России выделяется включением проблемы повышения доступности жилья в перечень национальных проектов. Именно разработка национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» обусловила подготовку аналогичных проектов в других секторах экономики и социального развития.
Придание формированию рынка доступного жилья качества национального приоритета отражает проблемное состояние этого рынка в России. Низкая обеспеченность жильем граждан России по сравнению с Европой и США сигнализирует о неудовлетворенном спросе на новое жилье. Большинство граждан не могут приобрести жилье из-за отсутствия необходимых накоплений и дороговизны ипотечного кредитования. В то же время высокие административные барьеры, слабая финансовая система страны и отсутствие инженерной подготовки территорий препятствуют интенсивному развитию индустрии жилищного строительства и увеличению предложения жилья. Следствием высокого спроса и ограниченного предложения является рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке.
Реализуя национальный проект, государство стремится стимулировать одновременно спрос и предложение на рынке жилья. Повысить платежеспособный спрос предполагается путем развития институтов долгосрочного кредитования: ипотечного кредитования для приобретения жилья; кредитования участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов; кредитования индивидуального жилищного строительства и др.
Политика государства по стимулированию предложения жилья заключается в либерализации рынка строительства, повышении прозрачности и минимизации своего участия. Так, в качестве основных мер предполагается внедрение открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощение процедур согласования и государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.
Учебное пособие «Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры» фокусируется на роли государства в стимулировании предложения на рынке жилищного строительства. Проблемы повышения платежеспособного спроса на жилье связаны с развитием банковского сектора российской экономики. Стимулирование спроса во многом зависит от действий федеральных органов власти, в то время как стимулирование предложения от всех уровней власти, и в первую очередь от муниципальной.
Таким образом, основная цель данного учебного пособия дать его слушателям набор инструментов, позволяющих эффективно реализовывать государственную политику по стимулированию предложения жилья.
Пособие открывается описанием рынка строительства жилья, определением основных проблем и формированием основных подходов к их решению. В нем будут подробно рассмотрены причины и следствия проблем рынка, роль органов власти в их появлении. В последующих темах будут детально рассмотрены возможные решения этих задач.
Характеристика строительного комплекса и рынка жилищного строительства
Строительный комплекс является одной из самых значимых и наиболее динамично развивающихся отраслей экономики Российской Федерации. По данным Министерства экономического развития РФ, за 9 месяцев 2007 г. объем работ по виду деятельности «строительство» увеличился на 23,5 % (против 11,6 % за соответствующий период 2006 г.). По данным Росстата, в настоящее время строительный комплекс объединяет 5,14 млн человек, которые заняты более чем в 112,5 тыс. организаций и предприятий; при этом степень присутствия государства на рынке минимальна (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Количество и структура строительных организаций в Российской Федерации на 01.01.2006 по формам собственности