Опасно – черный маклер! Наконец, последний, четвертый пласт – преступления, совершаемые специалистами по недвижимости. Понятно, что сотрудники достаточно известных, уважаемых риелторских агентств вряд ли станут соучастниками мошеннических действий – в таких компаниях установлены жесткие правила, при которых любой обман клиента со стороны недобросовестного сотрудника быстро становится явным. В авторитетных компаниях, заботящихся о своей репутации, проще и надежнее работать честно. Что же касается преступлений, совершаемых частными маклерами или сотрудниками мелких агентств недвижимости, то обычно обман с их стороны невелик. Например, такие люди нередко «работают» на срыве сделок: заранее договариваются со знакомым владельцем квартиры и дают рекламу о продаже объекта. Приводят в квартиру обратившихся к нему потенциальных покупателей на осмотр помещения, убеждают их внести аванс и подписать соответствующий договор. Затем владелец жилья, выдвигая уважительную причину для переноса сделки, уговаривает покупателей назначить другую дату, позже – главное, чтобы новая договоренность не была зафиксирована в договоре. И, наконец, самое главное. Продавец со своим представителем приходит в депозитарий, где, согласно авансовому договору, они должны были встретиться с покупателями, именно в тот же день, который был указан в договоре, а не позже, как было сказано покупателю устно. А позже, вечером или на следующий день, мошенники выдвинут контрагентам претензию, утверждая, что ждали целый день в назначенном месте и на основании «нарушения договоренностей» возвращать аванс они не намерены.
Сюжеты для детективов: преступление и профилактика
Теперь обратимся к схемам мошенничества, использующимся достаточно часто. На их примере мы постараемся показать, каким образом можно вовремя обнаружить аферу и отказаться от заключения обманной сделки. Необходимо отметить, что большинство из описываемых схем имеют давнюю историю – они были разработаны еще в 90-х годах прошлого века, но с разной степенью успешности действуют и в настоящее время.
Многократная продажа объекта. Способ, применяемый аферистами в основном при «работе» с людьми пожилыми, одинокими, иными словами, социально незащищенными. Эти граждане, имея хорошую квартиру, стараются сдать ее внаем, порой переезжая даже в съемное жилье, но с более низкой арендной ставкой, ведь без этого «приварка» материальное положение таких граждан бывает почти отчаянным. Мошенники, пользуясь случаем, снимают такую жилплощадь, а затем под каким-либо предлогом забирают паспорт у собственника квартиры. Например, предлагают ему необременительную, но прилично оплачиваемую работу и после его согласия просят удостоверение личности: якобы для трудоустройства или обязательной для «набирающей персонал конторы» проверки личности. Практически во всех случаях паспорт преступники получают и подделывают его: готовят фальшивый документ, переписывая в него данные из паспорта хозяина жилплощади. Затем оформляются дубликаты правоустанавливающих документов от имени собственника на основании подделанного удостоверения личности. Некоторые аферисты пользуются другим способом: подделывают доверенность от хозяина на получение дубликатов. Далее размещается реклама о продаже арендованной жилплощади, и у каждого желающего приобрести ее принимаются авансы. Через некоторый срок заключается договор купли-продажи – без нотариального, разумеется, заверения, в простой письменной форме.
Таких «документов» можно подписать множество, вопрос только в том, чтобы убедить каждого внесшего аванс передать деньги за квартиру из рук в руки, минуя банковскую ячейку. Причины для этого находятся столь убедительные и душещипательные, что покупатели порой сами предлагают обойтись без депозитария – чтобы только помочь хорошим людям поскорее решить их проблему. Дело в том, что не в интересах жуликов представлять договоры купли-продажи на государственную регистрацию: во-первых, опытные сотрудники, скорее всего, обнаружат подделку удостоверения личности, а во-вторых, станет понятен факт единовременной многократной продажи квартиры. Поэтому, если с «контрагентов» не удается получить деньги за жилье, то мошенники довольствуются полученными авансами. Правда, искусные «мастера» по подделке паспортов могут не опасаться даже наметанного глаза государственных регистраторов, поэтому нередко рискуют заключить один договор купли-продажи, даже если покупатель настаивает на помещении денег в банковскую ячейку – аферисты их заберут после регистрации договора. В результате мошенники собирают отличный «урожай». А судебный процесс проходит уже между обманутым владельцем квартиры, который ни в чем не виноват – он даже не знал, что его квартиру продали, – и покупателем, который отдал денежные средства непонятно кому. Такие процессы длятся годами, и неизвестно, получит ли покупатель свои деньги и вернется ли квартира обманутому хозяину. А уж те, кто вносил авансы, вероятнее всего, останутся ни с чем.
Предотвращение мошенничества. Еще лет 12–15 назад, когда жилищное законодательство было недостаточно продуманным, сырым, такие мошеннические сделки цвели пышным цветом. Тогда не требовалось столько хитроумных манипуляций с подделкой удостоверения личности, получением дубликатов документов и т. д. В настоящее время законодательством предусмотрены все нюансы заключения сделки, и слабых сторон, которые могут использовать нечистые на руку люди, в нем стало значительно меньше. Но правонарушители всегда найдут способ обойти практически любой закон или обвести вокруг пальца людей, в чьей собственности они заинтересованы.
В описанной выше схеме одна из жертв – владелец сдаваемой в аренду квартиры. Он мог бы избежать несчастья, обратившись для подбора нанимателей в солидное риелторское агентство. Остальные пострадавшие должны были проявить больше внимания и осторожности при изучении документов, необходимых для сделки или оформления предварительных договоренностей по ней. В подобных случаях следует как минимум проверить личность продавца и ни в коем случае не соглашаться на передачу денег в обход банковского сейфа. Кстати, в большинстве случаев те, кто честно реализует жилье, будут сами настаивать на взаиморасчетах через депозитарий. Если контрагент не соглашается на ячейку банка, лучше отменить сделку и найти другой объект для покупки. Что касается установления личности продавца, то здесь все не так просто – недостаточно взглянуть в паспорт. Подделку увидеть легко, если страница с фотографией окажется переставленной из другого паспорта – тогда серия и номер документа на этом листке и остальных будут различаться. Вообще, проверка удостоверения личности – серьезная операция, ею должен заниматься профессионал, только он знает, как исследовать документ, и владеет полной информацией о его внешнем виде и содержании.
Фирмы-однодневки. Один из самых распространенных способов отъема денег – создание преступной группой лжефирмы (в СМИ они чаще называются фирмами-однодневками). Как и в случае с многократной продажей объекта, их сотрудники принимают у людей и риелторских компаний авансы за недвижимость, а потом продают объект одному из внесших за нее деньги. Часто приманкой служит пользующаяся хорошим спросом жилая площадь. Несколько таких объектов (чем больше, тем лучше) можно арендовать. Далее мошенник ненадолго снимает под фальшивый офис небольшое и недорогое помещение и размещает объявление с названием выдуманного агентства (а порой и известного – больше клиентов клюнет). Затем готовит объявление о продаже – либо размещает его в газетах бесплатных объявлений, либо расклеивает на информационных щитах. Цена квартиры выставляется с учетом человеческой психологии: чуть дешевле аналогичного жилья в том же районе. После этого мошенник начинает принимать крупные авансы.