Далее возможны два варианта развития сюжета. Вариант первый, сегодня встречающийся значительно реже, чем, скажем, лет 8–10 назад: фирма-однодневка закрывается и вряд ли будет найдена. Граждане, внесшие авансы, останутся без этих денег. Второй вариант: при получении каждого аванса мошенник постарается назначить «сделку» на максимально отдаленную дату – дескать, ему необходимо собрать документы, проверить юридический титул квартиры и совершить еще множество важных дел. Ничего этого делать он, разумеется, не станет, а просто положит деньги на свой счет в банке и будет их «прокручивать» максимально возможное время. Если предположить, что он принял авансом 50 тысяч рублей с каждого покупателя, а покупателей набралось человек двадцать, то это уже миллион рублей. Даже месяц «работы» такой суммы в банке даст неплохой результат, а ведь маклер и по окончании срока авансового договора будет всячески тянуть время, объясняя, что не дают разрешение в органах опеки, что нужно дождаться приезда в квартиру специалиста из БТИ и т. д.
Предотвращение мошенничества. Подобное мошенничество было возможно раньше, но оно возможно и сейчас. И не потому, что недостаточна правовая основа организации частной фирмы или сделок с недвижимостью. Просто людей, желающих купить товар «ценою подешевле», меньше не становится – этим и пользуются мошенники. Все хорошо знают, но часто забывают о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Дешевый иногда тоже – во всяком случае на рынке недвижимости. Так что цена квартиры, которая ниже той, что у аналогичного жилья в том же районе, должна насторожить. Чтобы не попасть в такую ситуацию, можно проверить регистрацию фирмы в налоговой инспекции – если организация зарегистрирована, то, скорее всего, она не будет однодневкой. Конечно, это не застрахует гражданина от обмана, но позволит через суд взыскать деньги, если его сделка расстроится, а аванс не будет возвращен. Законность вызывающего недоверие офиса именитой компании также легко определяется – достаточно позвонить в головной офис по рекламируемому этой фирмой телефону и узнать, имеется ли у них филиал по соответствующему адресу.
Фальшивая доверенность. Суть аферы состоит в том, чтобы по подложному документу продать не принадлежащую мошеннику квартиру. Он может ее арендовать или найти такую жилплощадь, которая пустует большую часть года – допустим, хозяин живет на даче или часто бывает в длительных командировках (сделать ключи по отпечатку замка на любой пластичной массе – дело нехитрое). Далее нужно квалифицированно подделать нотариальную доверенность (или найти человека, который за определенную плату сможет это сделать), еще надежней вступить в сговор с недобросовестным нотариусом, ведь среди них бывают и такие, кто умеет надежно спрятать концы в воду, сделав проверку выданных им бумаг крайне непростым делом. Затем в квартире находятся правоустанавливающие документы или по доверенности получаются их копии и дается объявление о продаже квартиры, начинаются показы. В итоге от нескольких покупателей принимаются предоплаты, а в худшем случае квартира продается.
Нередко бывает, что мошенник и владелец жилплощади действуют в паре. Тогда проблем у них нет совсем: и нотариус для оформления доверенности может быть выбран любой, и документы на жилье подделывать не нужно – они есть в готовом виде. После продажи объекта хозяин через суд оспорит сделку под предлогом того, что он стал жертвой обмана, подписал не договор купли-продажи, а договор найма и т. д., и через некоторое время преступная группа начнет все сначала.
Предотвращение мошенничества. «Великие комбинаторы» пользуются тем, что еще с советских времен у людей сложилось убеждение: любой документ, заверенный нотариусом, является надежной бумагой, почти истиной в последней инстанции. Конечно, многие давно поняли, что при сегодняшней технике можно незаконно оформить документ почти любой важности. Но все же осталась часть населения, по инерции верящая официально заверенной бумажке, они-то и составляют «добычу» жуликов.
К какой бы категории людей ни относился тот, кто занимается подготовкой сделки с жильем, следует знать: любую доверенность, фигурирующую в сделке, необходимо тщательным образом проверить. Прежде всего прочитать, какие действия, согласно документу, имеет право совершать доверенное лицо. На сайте Московской городской нотариальной палаты проверить, имеется ли такое должностное лицо, и узнать адрес этого нотариуса, затем вместе с доверенным лицом следует подъехать к нотариусу, выписавшему документ. У самого нотариуса необходимо узнать, оформлял ли он эту доверенность, попросить его посмотреть печать на документе. Доверенное лицо имеет право попросить нотариуса показать реестровую книгу, чтобы сверить реквизиты выписанной доверенности с теми, которые проставлены в имеющейся среди документов на сделку.
Если же доверенность оформлена в другом городе, можно послать туда соответствующий запрос, но лучше, конечно, отказаться от сделки. Также можно обратиться к доверителю – пусть он подтвердит, что давал доверенность на определенный объем работ и что не отменял ее (лучше, чтобы подтверждения были даны в письменном виде, например отправлены заказным письмом с подписью, удостоверенной нотариусом). Также можно поинтересоваться, по какой причине собственник жилья не может присутствовать на сделке, и если эта причина не покажется убедительной, то следует хорошо подумать, прежде чем подписывать договор купли-продажи. Недвижимость сегодня чрезвычайно дорогой товар, и вряд ли найдется много людей, которые захотят рискнуть и перепоручить кому-либо ее продажу, тем более получение денег. Ведь сегодня практически нет таких проблем, из-за которых владелец собственности не мог бы прибыть на один из этапов сделки (тем более на ее окончательное заключение). Уважительной причиной можно считать его постоянное проживание за границей (в этом случае необходима доверенность, полученная в консульстве РФ и подписанная консулом) или в достаточно отдаленном российском городе, а также редкие частные случаи (например, продавец квартиры тяжело болен).
Продажа по принуждению. Известны случаи, когда собственник продает свою недвижимость под влиянием насилия и угроз. При наличии уголовного дела такая сделка однозначно будет признана судом недействительной, вопрос лишь в том, сможет ли владелец доказать факт соответствующего принуждения – указать нескольких свидетелей (что обычно неосуществимо: мало кто станет применять физическое насилие или угрожать в присутствии людей), аудио- или звукозапись нанесения побоев, запугивания. Проблема в том, что у собственника есть шанс вернуть свое жилье, а вот у покупателя практически нет шансов получить свои деньги обратно.
Предотвращение мошенничества. Данный способ присвоения чужих денег за проданную квартиру широко использовался в начале 90-х годов прошлого века: разгул и безнаказанность преступников весьма способствовали этому. Сейчас, конечно, это стало значительно труднее, но все же эпизоды бандитских «наездов» на владельцев жилья не являются единичными. Можно было бы утверждать, что в подобных преступлениях «виноват» Уголовный кодекс – дескать, слишком мягкое возмездие за достаточно серьезные провинности создает у некоторых людей ощущение безнаказанности. В советские времена воровство государственного имущества в особо крупных размерах каралось смертной казнью, однако все равно находились люди, присваивавшие государственное.
В случаях, подобных описанному, нет виноватых, кроме самих преступников. Но покупатель, который обычно остается ни с чем, может предупредить подобный финал. Риелторы говорят, что поведение людей, продающих квартиру с помощью угроз или с применением физической силы, достаточно неадекватно. Необходимо не только слушать, что говорит контрагент, но и смотреть, как он это делает. Кроме того, жилье, продаваемое под влиянием насилия, обычно продается в минимально короткие сроки – на этом, конечно, настаивают преступники. Если покупатель видит, что владелец недвижимости всеми силами старается ускорить ход событий, следует как минимум насторожиться.