Лизинг дачного участка предполагает сам по себе его использование в том виде и с той же целью, для которых он служил владельцу. Но в некоторых случаях дальнейшее использование участка в том же направлении невозможно либо невыгодно, поэтому договором могут быть изменены некоторые условия пользования им.
Например, вы сдаете в аренду участок, основная площадь которого занята старыми яблонями, давно не приносящими урожая. Если арендатор предлагает вам вырубить неплодоносящие деревья и посадить другие, более продуктивные культуры, вы вправе как согласиться на вырубку, так и отказаться от нее. Но в этом случае арендатор может досрочно расторгнуть договор в связи с невозможностью дальнейшего использования участка по назначению.
Дополнительные условия расторжения договора
Владелец имеет право досрочного расторжения договора лизинга по следующим обстоятельствам: когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения арендуемого имущества; существенно ухудшает имущество; не вносит в установленный срок арендную плату.
Дополнительные условия расторжения договора аренды существуют и для арендатора. Ими являются: непредоставление арендодателем участка или создание им условий, препятствующих пользованию имуществом; если земельный участок имеет значительные недостатки, которые не были оговорены владельцем при сдаче в аренду.
Полное изменение целевого использования земельного участка не допускается без специального разрешения на то земельного комитета. То есть, нельзя, например, скосить поле, засеянное пшеницей, и построить на этом месте промышленный комбинат. За такое значительное самовольное изменение вы можете подвергнуться крупному штрафу или лишиться права аренды.
Возможности владельца дачи и арендатора
Лизинг дачного участка представляет собой выгодное дело как для владельца, так и для арендатора. Владелец значительного участка земли получает, сдав свой участок внаем, хорошую прибыль в виде наличных денег или урожая.
Арендатор крупного земельного надела при желании и хорошей трудоспособности может стать не только потребителем своего урожая, но и удачным коммерсантом.
Итак, вы решили взять дачный участок в аренду. Дабы обезопасить себя от обмана, перед тем как заключить договор, просмотрите документы владельца, подтверждающие его право собственности на землю. Убедитесь в том, что в документе обозначен именно этот участок. Узнайте, нет ли обременений на нем и возможно ли его нормальное использование, если такие обременения существуют.
Владелец при сдаче участка в аренду должен предоставить арендатору такой необходимый инвентарь, как емкость для запасов воды. Остальные средства для обработки земельного участка пользователь приобретает самостоятельно.
Даже если вы берете дачный участок в аренду на короткий срок, все равно лучше заключить договор в письменной форме. Тогда в случае возникновения различных неприятных ситуаций вы будете уверены в благоприятном исходе дела.
Аренда дачного участка дает вам некоторые выгоды. Вы получаете землю в пользование за доступную стоимость, то есть вам не приходится искать для себя участок земли в условиях, когда все угодья уже практически заняты. Также вы избегаете проблем, связанных с покупкой земли, регистрацией ее во множестве инстанций.
Но, как и все мероприятия, лизинг имеет свои опасности. Главным риском является неурожай – от него невозможно застраховаться. Существует риск случайной гибели имущества. Арендатор становится ответственным за гибель или порчу арендованной собственности с момента передачи ему этого участка в пользование. Но в условиях договора могут быть установлены иные правила.
Арендатор обязан пользоваться арендованным участком в соответствии с условиями договора лизинга, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с его назначением. Следует знать, что земельные участки, выделенные для дачного хозяйства, используются для возведения жилого дома, хозяйственных построек и организации отдыха, а также выращивания овощей, ягод, фруктов, цветов.
То есть если вы сдаете в аренду свой участок только для проведения на его территории программ отдыха, но не оговариваете это в договоре, а арендатор выращивает на нем различные культуры, вы не имеете права досрочно расторгнуть договор, ссылаясь на то, что арендатор использует участок не по назначению, так как в сущности он поступает в соответствии с правилами.
Являясь арендатором, вы можете с согласия владельца участка сдавать арендованное имущество в субаренду, то есть сами сдать арендуемые площади в аренду третьему лицу.
Максимальный срок, на который может быть заключен договор лизинга на дачный участок, составляет 49 лет. Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора лизинга.
Владельцу небольшого дачного участка наиболее выгодно заключить договор аренды на круглый год. В этом случае арендная плата может быть либо разбита на равные доли, выплачиваемые в течение 12 месяцев, либо за наиболее продуктивные месяцы она берется в размерах, соответствующих получаемой прибыли, а за зимние – только за владение участком, то есть предполагается, что площадь в данное время находится только во владении, а не в пользовании, следовательно, размер платы может быть уменьшен, причем значительно.
Еще один вариант сдачи в аренду участка. Если на нем произрастают большие старые деревья, вы получаете возможность отдать их в аренду. То есть арендатор может использовать деревья для прививки своих саженцев. Такой вид аренды удобен и для владельца, и для пользователя при длительном сроке аренды.
Если же срок лизинга короткий, возникает вопрос: как поступить с приращенными деревьями? Кто будет являться их собственником? По правилам аренды, их собственником становится бывший арендатор. В этом случае владелец может либо выплатить стоимость саженцев, либо прийти к решению, что арендатор остается их собственником, и разрешить ему пользоваться участком и в дальнейшем в той части, которая необходима ему для доступа к деревьям.
Оставшуюсь часть участка можно сдать под парники для разведения цветов или рассады. Для такой цели, как реализация выращенной продукции, лучше арендовать участок, расположенный в черте города, чтобы иметь возможность беспрепятственно доставлять цветы и рассаду к месту реализации.
Если думаете поставить такой бизнес на широкую ногу, арендуйте участок средних размеров, территория которого по большей части свободна или на котором уже имеется большой парник. Для достижения лучших результатов к такому парнику нужно провести воду и электроэнергию, для того чтобы в зимнее время подключать отопление.
Владельцам больших дачных участков, на которых возможно разместить теплицы и парники, рациональнее сдавать их в аренду на несколько лет. Считается, что такой участок используется круглый год. А значит, владелец получает фиксированную плату в течение всего года.
Арендатор обязан согласовать строительство теплицы на участке с его владельцем. Если в договоре аренды оговаривалось продуктивное использование земельного участка в зимнее время, а арендодатель не соглашается на оборудование участка теплицами, арендатор вправе либо потребовать расторжения договора, либо требовать уменьшения платы за аренду в зимние месяцы.