В соответствии с договором аренды доходы, полученные арендатором в результате использования надела, являются его собственностью.
В договоре аренды также могут быть оговорены такие условия, как перемена места грядок, смена культур, выращиваемых на наделе. Такие условия необязательно оговаривать письменно, достаточно решить эти вопросы в устной форме с владельцем.
Собственник, сдавая участок на длительный срок, то есть на несколько лет, вправе оговорить, что будет выращиваться на нем и в каком месте. Это связано с тем, что длительное выращивание одной и той же культуры на одном месте может губительно сказаться на почве.
Вы сдали свой участок на срок, превышающий три года, а арендатор долгое время не приступает к использованию земли. Вы можете расторгнуть договор, даже если он вносил плату, но перед расторжением договора обязаны предупредить арендатора о причине досрочного прекращения соглашения. Если арендатор после предупреждения приступает к использованию участка, срок аренды продолжает свое действие.
Важно обговорить и такое условие, как внесение удобрений и применение химикатов на участке. Если арендатор использует особо опасные химикаты, вы вправе прекратить отношения аренды на основании ухудшения арендованного имущества временным пользователем.
Длительное использование земельного надела без внесения каких-либо удобрений, подкормок для почвы может губительно сказаться на качестве плодоносящего слоя почвы. Следует оговорить данный момент с арендатором, так как по условиям аренды, арендатор должен сохранять по возможности полученное в пользование имущество в первоначальном виде.
По истечении срока аренды, если владелец земли желает вновь сдать свой надел, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Это значит, что если арендатор в течение всего срока добросовестно выполнял условия договора аренды, он имеет право на заключение соглашения на новый срок с тем же владельцем.
Если срок договора истекает, а ни владелец, ни арендатор фактически не прекращают отношений аренды, в этом случае договор считается вновь заключенным на неопределенный срок, то есть пролонгированным.
В случае, если за время пользования арендатор каким-либо образом улучшил с разрешения владельца состояние участка, после прекращения договора он может либо потребовать от арендодателя оплаты за эти усовершенствования, либо, если они отделимы от основного имущества, он становится их собственником и может распоряжаться ими по своему усмотрению.
Обладатель большой благоустроенной дачи может сдавать в аренду дачный домик как с прилегающим к нему участком, так и без него. Если на территории имеются баня, сауна, а также бильярдная, вы получаете возможность сдавать дачу для отдыха состоятельным людям.
Владельцу, желающему заняться подобным бизнесом, надо всерьез поработать над обустройством дачного дома, подвести коммуникации, а также обеспечить свободный подъезд к нему. Появится возможность сдавать такую дачу в аренду и на зимнее время для отдыха. Вложение денежных средств в такое дело, как правило, приносит неплохую выгоду.
Для таких целей желателен участок в черте города или в престижном дачном поселке. А еще лучше – недалеко от асфальтированной трассы.
Тем, кто желает заняться бизнесом и у кого уже есть надел, но нет строения, можно рассмотреть следующий вариант. Вы сдаете часть участка в аренду под огородничество, а на оставшейся возводите дом. В этом случае договор аренды заключайте на непродолжительный срок. Когда построите дачу, можете сдавать участок вместе с ней. А строительство обойдется вам гораздо дешевле, так как сможете закупить материалы на арендную плату, тем более если оговорите в договоре ее внесение единовременно.
Собственники дач, находящихся недалеко от водоемов, могут сдавать их под небольшие летние турбазы. Данный вид аренды недолгосрочный, но может оказаться прибыльным.
Если у вас большой дачный участок, на котором есть пруд, сдавайте его в аренду как на короткий, так и на длительный срок. На такой территории можно просто проводить время отдыха либо заняться разведением рыбы. При такой аренде следует условиться о том, что арендатор должен провести очистку водоема.
Дачный участок можно использовать и в качестве места для разведения различных видов домашней птицы и животных. Непременно учитывайте, под какие виды птиц и животных ваш участок наиболее приспособлен, а также собираетесь ли вы в дальнейшем пользоваться своей землей для посадки и выращивания культурных растений.
Например, для разведения кроликов понадобится немного места. Этих зверьков располагают в вольерах, а оставшуюся свободную часть может использовать сам владелец. Таким образом, сдавая лишь часть своего участка в аренду, вы получите доход, а на другой части займетесь выращиванием садово-огородных культур.
При сдаче в аренду участка и дачи разным людям у арендатора самого строения остается право частичного пользования земельным наделом. Это значит, что он вправе пользоваться той частью земли, которая необходима ему для прохода, провоза, обеспечения определенных нужд, связанных с земельным наделом.
Вы – обладатель крупного земельного участка – имеете возможность заключить договор лизинга с несколькими лицами, установить для них различные виды арендной платы как в натуральной форме, то есть получать доход в выращенном арендатором урожае, так и в определенной твердой сумме.
Обязанности арендатора дачного участка
При заключении договора аренды земельного участка необходимо учесть, что к арендатору переходят как права, так и обязанности, которыми наделяется собственник.
Это значит, что арендатор становится плательщиком налога на землю, а также в случае, если он нарушает какие-либо правила или законы, он должен нести ответственность за свои правонарушения. То есть если за совершенное нарушение накладывается штраф, оплачивать его придется арендатору.
В договоре может оговариваться, что налог будет платить собственник земли. Арендная плата, соответственно, увеличивается. По правилам аренды, плату можно изменять не чаще раза в год, но размер налога на землю может увеличиваться дважды за год, поэтому в договоре нужно определить и этот момент.
Если договор аренды заключен на длительный срок, следует предусмотреть такой вариант, что переход права собственности на земельный участок, сданный в аренду, к другому лицу, не является основанием для расторжения договора.
При невозможности дальнейшего пользования земельным участком прежним арендатором до окончания срока договора его права переходят к наследникам, если иные условия не оговорены в договоре.
Возможность выкупа арендуемого участка
В договоре аренды вы можете предусмотреть такую возможность, как выкуп арендованного участка. Арендатор может стать собственником земли по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения выкупной цены. Договором также может быть предусмотрен зачет ранее выплаченной арендной платы и, следовательно, уменьшение выкупной цены.
При правильном и продуманном заключении договора аренды это может оказаться выгодным делом как для собственника, так и для арендатора.
В последующих главах мы подробно расскажем о том, что можно выращивать на арендованном наделе.