стоимость выкупа (аренды) реконструируемого здания;
наличие обременений на этот участок и/или здание;
стоимость работ по подготовке участка, включая инженерную инфраструктуру;
стоимость дополнительных работ по благоустройству близлежащей территории;
стоимость проектных работ, включая дизайн-проект;
стоимость согласований проекта в соответствующих инстанциях;
стоимость строительства или реконструкции;
стоимость оборудования и оснащения;
выплаты по кредитам;
непредвиденные расходы.
Для эффективного и оптимального выполнения работ по созданию нового или реконструкции существующего отеля необходима эффективная команда специалистов, которые могли бы работать вместе, но при этом каждый из членов команды должен отвечать за свой участок работ.
Основными участниками такой рабочей группы должны быть:
инвестор (владелец);
профессиональный отельер или консультант по гостиничному бизнесу;
менеджер проекта;
архитектор и его сотрудники, в том числе дизайнер;
представитель генерального подрядчика.
Инвестор должен активно участвовать в деятельности рабочей группы, особенно при строительстве малого отеля, так как ему придется самому в дальнейшем окупать вложенные средства и, возможно, рассчитываться по кредитам.
Отельер (консультант) это человек, который на всех этапах создания отеля оптимизирует проектирование, строительство и оснащение таким образом, чтобы:
максимизировать продажи будущего отеля;
добиться максимального экономического эффекта каждого квадратного метра площади будущего отеля;
снизить будущие текущие затраты;
предоставить гостям комфорт и сервис, соответствующий заявленным ценам на номера;
оптимизировать количество будущего персонала;
обеспечить долговременную бесперебойную работу всех инженерных систем и всего оборудования отеля;
обеспечить удобство текущего содержания отеля и его инфраструктуры.
снизить будущие текущие затраты;
предоставить гостям комфорт и сервис, соответствующий заявленным ценам на номера;
оптимизировать количество будущего персонала;
обеспечить долговременную бесперебойную работу всех инженерных систем и всего оборудования отеля;
обеспечить удобство текущего содержания отеля и его инфраструктуры.
Менеджер проекта это координатор, или связующее звено, обеспечивающее бесперебойную работу и эффективное взаимодействие всех подрядных организаций, выполнение ими сроков поставок и работ, контроль исполнения утвержденного бюджета.
При строительстве малого отеля и заключении договора с управляющей компанией менеджером проекта и консультантом часто может быть одно и то же лицо.
Архитектор это обычно не один человек, а архитектурная мастерская. Это связано с широким спектром возлагаемых на него работ и с наличием необходимых лицензий для проведения согласований и выполнения функций авторского и технического надзоров.
В задачи этой мастерской входит:
подготовка участка под застройку;
разработка планировочной документации, включая архитектурные решения, горячее и холодное водоснабжение и канализацию, электрику и пр.
Также оптимальным вариантом будет, если дизайном будет заниматься профессиональный дизайнер из этой же мастерской.
Представитель генерального подрядчика это человек, который отвечает за все строительно-отделочные работы на объекте и с которым решают вопросы менеджер проекта, архитектор и консультант. Ни в коем случае не должна складываться ситуация, когда нет генерального подрядчика и заключены отдельные договора со строителями, с отделочниками, с электриками и т. д. В такой ситуации вы никогда не сможете понять, почему что-то сделано не в срок или с ненадлежащим качеством. Другое дело, что это не означает передачи функций выбора субподрядчиков генеральному подрядчику, так как в этом случае вы, скорее всего, переплатите вдвое за работы. Но после того как инвестор выбрал конкретную фирму-поставщика того или иного оборудования и согласовал с ней все условия поставки, генеральный подрядчик на этих условиях заключает с ними договор, чтобы уже включать их в свой график работ.
Рисуем и оснащаем отель
В процессе разработки планировки отеля необходимо учитывать следующие основные аспекты (табл. 2).
Таблица 2. Основные требования и планировка отеля
Вход и лобби
При проектировании отеля необходимо помнить, что первое впечатление гость получает уже перед входом в отель. Газон, фонтан, оригинальное решение подъезда и главного входа, вывеска, сам фасад уже подготавливают постояльца к встрече с отелем и формируют первые позитивные или негативные впечатления (см. фот. 1 и 2 на вклейке).
По данным сети отелей Holiday Inn, отелю отводится всего 120 секунд, чтобы произвести первое впечатление на гостя. Когда гость входит в отель, его первое впечатление усиливается внешним видом лобби: холл отеля при входе, в котором располагается стойка Reception, места для отдыха (кресла, диваны, столики) вновь прибывших гостей, возможно сувенирные киоски и пр.
Каким покажется отель гостю фешенебельным, простеньким, скучным, дешевым, большим, маленьким в большинстве случаев это определяется интерьером и архитектурным решением лобби.